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Vermietetes Haus kaufen – das müssen Sie beachten

Die Suche nach einem Traumhaus kann lange dauern und es ist zudem nicht ungewöhnlich, bei einem Hauskauf Kompromisse einzugehen. So ist etwa die Lage der Wunschimmobilie nicht optimal oder das Haus ist noch vermietet. Es gilt also bei einem Kauf einer Immobilie, die von Mietern bewohnt wird, einiges zu beachten.

Vermietetes Haus kaufen

Wenn man ein vermietetes Haus kaufen möchte, muss man beachten, dass grundsätzlich nur der Inhaber einer Wohnung einem Mieter kündigen kann und dieser sollte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein. Langzeitmieter können zudem den Kaufpreis senken. Dient die Immobilie dem Besitzer als Investition oder als Altersvorsorge, spielt es keine Rolle, ob diese noch von Mietern bewohnt wird.

Bei einem Hauskauf stellen sich verschiedene Fragen: Zu welchem Zeitpunkt ist es möglich, einem Mieter zu kündigen? Lässt sich beim Hauskauf auch dann Steuern sparen, wenn die Immobilie noch von Mietern bewohnt ist? Es lohnt sich für die Interessenten, sich von Experten zu einer Immobilienfinanzierung beraten zu lassen. Dadurch können sie bei den anfallenden Steuerbeträgen Geld einsparen, wenn man ein vermietetes Haus kaufen möchte.

Vermietetes Haus kaufen: Vorgehen bei einer Kündigung eines Mietverhältnisses

Grundsätzlich ist es dem Besitzer einer Wohnung vorbehalten, einem Mieter zu kündigen. Es ist überdies notwendig, dass der Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, um eine Kündigung aussprechen zu können.

Ebenso ist es nicht möglich, dass ein Verkäufer als Besitzer für einen Kaufinteressenten einem Mieter kündigt. Denn dieser verfügt nach 573 BGB über kein berechtigtes Interesse an einer Kündigung. Der neue Inhaber findet ein vorhandenes Mietverhältnis vor. Trotzdem sind die Kündigungsfristen auch beim Vorliegen eines Kündigungsgrundes einzuhalten.

Denn, je nach Dauer eines Mietverhältnisses gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.

Besteht dieses zwischen null und fünf Kalenderjahren, macht diese Frist drei Monate aus. Sechs Monate beträgt die Kündigungsfrist, wenn ein Mietvertrag fünf bis acht Jahre angehalten hat. Schließlich beträgt diese Frist neun Monate, falls das Mietverhältnis länger als acht Jahre gedauert hat.

Eine langjährig genutzte Immobilie wirkt sich positiv auf den Verkaufspreis aus

Wohnt der Mieter länger als acht Jahre im Haus, beträgt die Wartefrist für den neuen Inhaber im Minimum neun Monate, wenn er ein vermietetes Haus kaufen möchte. Erst nach Ablauf dieser Frist darf der neue Eigentümer die Immobilie nutzen. Diese Regelung kann aber eine vorteilhafte Wirkung auf den Kaufpreis zur Folge haben.

Es ist ratsam, darauf hinzuweisen, dass man aufgrund einer langjährigen Nutzung des Hauses einen günstigeren Preis für die Immobilie zahlen kann. Falls Interessenten ein bewohntes Haus kaufen möchten, ist eine bestehende, langjährige Vermietung ein stichhaltiges Argument für die Aushandlung eines vorteilhaften Verkaufspreises. Bei Verhandlungen ist es daher empfehlenswert, auf diesen Umstand zu verweisen.

Was gilt es bei den Baukosten zu beachten, wenn man ein vermietetes Haus kaufen möchte?

Es lohnt sich, über die aktuelle Bauzinsentwicklung Bescheid zu wissen. So profitieren Interessenten bei einem Immobilienkauf von vorteilhaften Zinsen. Zudem stehen einem Hausbesitzer weitere Möglichkeiten zur Verfügung, um Steuerbeträge einzusparen. Denn sämtliche mietbezogene Aufwendungen lassen sich von der Steuer absetzen.

Vermietetes Haus kaufen: Wie lässt sich bei einem Hauskauf Geld einsparen?

Es ist nicht notwendig, dass der Besitzer das Eigenheim als Wohnsitz nutzt. Für einige Käufer ist der Erwerb einer Immobilie eine Investition oder diese dient als Altersvorsorge. Solche Objekte sollen grundsätzlich weiterhin vermietet werden. Diesbezüglich ist es bei einem Hauskauf unwesentlich, ob diese künftig bewohnt wird.

Hat der neue Eigentümer für einen Hauskauf einen Kredit aufgenommen, kann er die Zinsen jedes Jahr als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Allerdings muss er klar angeben, wie viel Zinsen für das Darlehen anfallen. Von den Mieteinnahmen zieht man dann die Zinsen ab und versteuert den Restbetrag.

Verwaltungskosten die entstehen, wenn man ein vermietetes Haus kaufen möchte

Alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit Mietobjekten getätigt werden, sind von der Steuer absetzbar. So lassen sich etwa Ausgaben für Fahrten zur eigenen Immobilie, aber auch zu Banken oder zu Baumärkten mit 30 Cent pro Kilometer von der Steuer absetzen. Zudem dürfen Eigentümer eines Hauses Kontoführungsgebühren derjenigen Konten, die sie zur Verwaltung der Mietobjekte verwenden, vollständig von den Mieteinnahmen abziehen. Das Gleiche gilt für die Kosten der getätigten Reparaturarbeiten. Schließlich sind ebenfalls anfallende Bürokosten von der Steuer absetzbar.

Einrichtungsgegenstände

Die Kosten für Einrichtungsgegenstände wie etwa Möbel oder Geräte kann man jährlich bis zu einem Nettowert von 410 Euro vollständig von der Steuer absetzen, wenn man ein vermietetes Haus kaufen möchte. Sind die Anschaffungskosten höher als der genannte Betrag, müssen diese Gegenstände jahrelang abgeschrieben werden.

Werbe- und Vermittlungsgebühren

Aufwendungen, die für die Mietersuche entstehen, können die Eigentümer in der Steuererklärung vollständig als Werbungskosten geltend machen.

Vermietetes Haus kaufen: Fixkosten

Wird die Immobilie vermietet, darf man die jährlich zu bezahlende Grundsteuer gänzlich steuerlich geltend gemacht werden. Das Gleiche gilt für Mitgliedsbeiträge an Verbände und für zusätzliche Gebühren, welche Mieter an Vermieter entrichten.

Tilgungsplanrechner

Mit einem Tilgungsplanrechner können Eigentümer anhand ihrer finanziellen Situation einen persönlichen Tilgungsplan anfertigen. Dadurch prüfen sie, wie Veränderungen der Variablen die Tilgungsdauer, die Ratenhöhe, die Zinsbelastung sowie die Restschuld beeinflussen.

Geschrieben von

Samuel Altersberger ist Redakteur beim UnternehmerJournal. Vor seiner Arbeit beim DCF Verlag war er bereits sechs Jahre als freier Autor tätig und hat während dieser Zeit auch in der Marketing Branche gearbeitet.

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