Wofür eine Immobilienverwaltung genau zuständig ist, ist im Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, genau festgehalten. Hier kann man auch nachlesen, wozu eine Immobilienverwaltung befugt ist und was deren Rechte und Pflichten sind. Demnach kann sie sowohl Miethäuser verwalten und sich zusätzlich um das Wohneigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft kümmern.
Wenn der Besitzer einer Familie sein Haus selbst bewohnt, fallen nicht sehr viele Aufgaben an. Anders sieht es aus, wenn er das Objekt vermietet oder es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt. In diesem Fall wird vielfach ein Verwalter bestellt, der sich um die Gemeinschaftsräume und Keller kümmert und so die Immobilienverwaltung übernimmt.
Was muss man als Eigentümergemeinschaft bei der Immobilienverwaltung beachten?
In der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsverordnung ist die Beauftragung einer Verwaltung genau festgeschrieben. Zu beachten ist unter anderem: Eine Verwaltung darf zunächst nur für einen Zeitraum von drei Jahren gewählt werden. Ist dieser Zeitraum vorbei, muss ein Mehrheitsbeschluss durch die Mitglieder erfolgen und die Verwaltung kann wiederum für maximal fünf Jahre eingesetzt werden.
In Paragraph 27 des Wohnungseigentumsgesetzes sind unter anderem folgende Rechte und Pflichten der Immobilienverwaltung festgehalten:
- Durchführung aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer
- Umsetzung der Hausordnung
- gerichtliche und außergerichtliche Ansprüche geltend machen
- Entgegennahme von Erklärungen der Eigentümer
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder
- Beauftragung oder Durchführung von Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten
Damit hört der Aufgabenbereich einer Immobilienverwaltung aber noch nicht auf. Je nachdem, was die Eigentümer wünschen, kann eine Verwaltung unter anderem auch mit folgenden Aufgaben betraut werden:
- Organisation der Pflege von Garten- und Grünanlagen
- Reinigung der Keller und Flure
- Winterdienst und Schneeräumung
- Organisation von Versammlungen
- Überwachung der Einhaltung der Beschlüsse
Eine der wesentlichen Aufgaben einer Verwaltung ist es also auch, sich um die Pflege und Wartung der Immobilie zu kümmern. Dazu bestellt sie entweder Fremdfirmen oder sie hat einen eigenen Hausmeister angestellt, der Aufgaben wie Schneeräumen oder Gartenarbeiten erledigt.
Was sind Miethausverwaltung und Sondereigentumsverwaltung?
Hauseigentümer, die ihre Wohnungen untervermieten, möchten sich um möglichst wenig selbst kümmern müssen. Das ist der Hauptgrund, weshalb eine Immobilienverwaltung beauftragt wird. Die Immobilienverwaltung ist also das Bindeglied zwischen dem Hauseigentümer und den im Haus lebenden Mietern. Sie ist sowohl für den Eigentümer als auch für die Mieter der wichtigste Ansprechpartner bei allen auftretenden Fragen oder Problemen. Wofür die Hausverwaltung genau zuständig ist, ist in einem vom Gesetzgeber herausgegebenen Leistungskatalog genau geregelt. Der Vermieter kann dieses Leistungsspektrum allerdings um weitere Aufgaben beliebig ergänzen.
Mögliche Aufgaben einer Immobilienverwaltung:
- Durchführen der Hausordnung
- Durchführen oder Beauftragen von Reparaturen und Wartungen
- Klärung aller Probleme der Mietparteien
- Ausstellung von Mietverträgen
- die Vermietung leerstehender Wohnungen
- die Auswahl geeigneter Mieter samt Wohnungsbegehung
- die Überprüfung der Bonität neuer Mieter
- die Beschaffung von Energieausweisen
- die Kündigung von Mietern
Damit sind die Aufgaben einer Immobilienverwaltung recht vielfältig und der Vermieter muss sich eigentlich um nichts mehr selbst kümmern.
Diese Pflichten der Immobilienverwaltung sind zu beachten
Welche Rechte und Pflichten eine Immobilienverwaltung genau hat, sollte in einem Vertrag zwischen Vermieter und Verwaltung genau festgehalten werden. Kleinstreparaturen, die zwingend notwendig sind, darf eine Immobilienverwaltung ohne Zustimmung des Eigentümers beauftragen. Allerdings ist sie verpflichtet, sich mindestens drei verschiedene Angebote von Fachfirmen einzuholen und sich für das günstigste Angebot zu entscheiden. Stehen kostenintensive Reparaturen an, muss sich die Verwaltung die Zustimmung des Eigentümers einhalten und ist zudem zur Rechnungslegung verpflichtet.
Eine weitere Aufgabe der Immobilienverwaltung ist die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für das Objekt. Sie muss spätestens sechs Monate nach Ende eines Kalenderjahres erstellt werden. Die Betriebskostenabrechnung muss den Mietern, die in der Immobilie leben, zugehen.
Weiterhin ist eine Immobilienverwaltung im Besitz aller Wohnungs- und Haustürschlüssel. Im Fall einer Havarie darf sie sich in Absprache mit den Mietern Zugang zu den Wohnungen verschaffen.
Was kostet eine Immobilienverwaltung?
Wie viel man für eine Immobilienverwaltung zahlen muss, hängt sowohl von der Lage der Immobilie als auch von deren Größe ab. Zudem spielt der Zustand der Immobilie eine Rolle. Die Kosten für die Verwaltung sind geringer, wenn sich die Immobilie in einem guten Allgemeinzustand befindet. Durchschnittlich bewegen sich die monatlichen Kosten für eine Immobilienverwaltung zwischen 20 und 30 Euro pro Wohneinheit.
Ana Karen Jimenez ist Redakteurin beim Deutschen Coaching Fachverlag und hat ihren Bachelor in Literaturwissenschaften und Spanisch an der Eberhard Karls Universität Tübingen abgeschlossen. Sie ist in den Magazinen für lesenswerte Ratgeber und vielfältige Kundentexte verantwortlich.
