Genau so eine Situation sollte eigentlich die Hausverwaltung verhindern. Denn zu ihren Aufgaben gehört nicht nur Protokolle schreiben und Eigentümerversammlungen organisieren, sondern auch die Beurteilung, ob eine Sanierung sinnvoll geplant und fair kalkuliert ist. Das Problem: Die wenigsten Hausverwaltungen können das überhaupt.
„Viele Verwaltungen denken nur verwalterisch, nicht unternehmerisch oder technisch. Dabei geht es bei Immobilien oft um enorme Vermögenswerte. Wenn bei einer Sanierung schlechte Entscheidungen getroffen werden, kostet das Eigentümergemeinschaften schnell hunderttausende Euro.“ – Marcel Angst, Gründer MA-Hausverwaltung.
„Küchentischverwalter“: Wie eine ganze Branche ohne Fachwissen gewachsen ist
Der Grund dafür hat weniger mit einzelnen schlechten Verwaltern zu tun als mit der Art, wie die Branche über Jahrzehnte gewachsen ist. Lange Zeit durfte in Deutschland jeder eine Hausverwaltung eröffnen, ohne Ausbildung oder fachliche Qualifikation. Was dabei entstanden ist, nennt Angst „Küchentischverwalter“ – Einzelpersonen, die nebenbei ein paar Objekte übernommen haben und weder technisches noch wirtschaftliches Verständnis mitbringen. Erst mit der WEG-Reform der letzten Jahre wurden überhaupt Mindestanforderungen eingeführt. Ein vergleichsweise kurzer Lehrgang reicht aus, um als zertifizierter Verwalter zu arbeiten. Eine echte Ausbildung, wie sie in anderen Berufen mit vergleichbarer Verantwortung selbstverständlich ist, gibt es bis heute nicht.
Hinzu kommt, wie die meisten Verwaltungen arbeiten: reaktiv. Es wird gehandelt, wenn etwas kaputt ist oder Eigentümer Druck machen. Strategisch zu planen, technisch mitzudenken und wirtschaftlich für die Eigentümergemeinschaft zu handeln, ist in der Branche bis heute eher die Ausnahme als die Regel.
Und dann ist da noch ein strukturelles Problem: In vielen Verwaltungen verantwortet eine einzelne Person alles gleichzeitig – Buchhaltung, Eigentümerkommunikation, Handwerkerkoordination, Versicherungsschäden. Wer so arbeitet, kann nicht überall den Überblick behalten. Und bei Sanierungen, wo schnell sechsstellige Beträge auf dem Spiel stehen, geht dann zwangsläufig etwas unter.
MA-Hausverwaltung: Warum ein Bauingenieur der bessere Hausverwalter ist
Marcel Angst ist einer der wenigen, die das anders machen. Bevor er die MA-Hausverwaltung gründete, betreute er als Bauingenieur Projekte im Wert von 40 Millionen Euro, schrieb Ausschreibungen für hunderte Gewerke und verhandelte Einkaufsvolumen im achtstelligen Bereich. Er weiß, wie Sanierungsangebote aufgebaut sind, wo Anbieter Leistungen weglassen und wann ein Preis schlicht nicht realistisch ist.
Dass er heute eine Hausverwaltung leitet, war dabei nicht von Anfang an der Plan – den Anstoß gab eine zufällige Bekanntschaft beim Friseur. Bereits in seiner Zeit als Bauingenieur beobachtete er regelmäßig, wie Hausverwaltungen Sanierungen begleiteten, ohne die Angebote wirklich beurteilen zu können. Eigentümergemeinschaften unterschrieben Maßnahmen, die ein erfahrener Bauingenieur nie so durchgewunken hätte. Und niemand schien das zu hinterfragen.
„Mir war irgendwann klar: Das Problem ist nicht, dass die einzelnen Verwalter schlecht sind. Das Problem ist, dass niemand in dieser Branche das Wissen mitbringt, um Eigentümer wirklich vor teuren Fehlentscheidungen zu schützen.“, sagt Angst.
Für eine Branche, die genau dieses Wissen seit Jahrzehnten vermisst, ist das kein kleiner Unterschied. Angst bemerkte diese Lücke und gründete MA-Hausverwaltung, um sie zu füllen – mit dem Anspruch, Eigentümern bei den großen Entscheidungen den Rücken freizuhalten.
Wie MA-Hausverwaltung Eigentümer vor teuren Fehlentscheidungen schützt
Was MA-Hausverwaltung dabei konkret anders macht, beginnt nicht bei besserer Erreichbarkeit oder modernerer Software. Es beginnt bei der Frage, die andere Verwaltungen gar nicht stellen: Ist dieses Angebot überhaupt vollständig? Denn Angst kann das beurteilen – und die meisten seiner Kollegen nicht.
In der Praxis bedeutet das: Für jede größere Vergabe erstellt MA-Hausverwaltung einen eigenen Preisspiegel mit technischem Kommentar. Der zeigt nicht nur, wer am günstigsten anbietet, sondern was die Angebote wirklich beinhalten, wo Qualitätsunterschiede liegen und warum das vermeintlich billigste Angebot am Ende oft das teuerste ist. Externe Ingenieurbüros würden für genau diese Leistung separat abrechnen. Bei MA-Hausverwaltung gehört sie zum Standardprozess.
Dazu hat MA-Hausverwaltung klar getrennte Fachbereiche. Wer aus dem Bauwesen kommt, bewertet Angebote und Maßnahmen. Wer Zahlen im Griff hat, kümmert sich um die Buchhaltung. So geht nichts unter.
Und wer die Angebote bewertet, braucht auch die richtigen Handwerker. Marcel Angst hat sein Netzwerk über 15 Jahre organisch aufgebaut – zuerst im Bauingenieurwesen, später durch die tägliche Arbeit in der Hausverwaltung. Er weiß, wer verlässlich ist, fair kalkuliert und auch bei komplexen Sanierungen saubere Ergebnisse liefert.
Dazu kommt eine eigens entwickelte App, MA-HV Digital, über die Eigentümer jederzeit auf Abrechnungen, Beschlüsse, Schadensmeldungen und den Bearbeitungsstand laufender Vorgänge zugreifen können. Angst beschreibt das Prinzip dahinter mit einem Bild, das er gerne nutzt: „Steve Jobs hat damals beim iPod gesagt: 1.000 Songs in deiner Hosentasche. Bei uns ist es im Prinzip dasselbe – nur eben: alle Unterlagen zur eigenen Immobilie in der Hosentasche.“
Was das wirtschaftlich bedeutet, lässt sich an einer einzigen Zahl zeigen.
„Wenn man für eine energetische Sanierung oder einen größeren Umbau statt einer Million Euro nur 700.000 Euro bezahlt, weil sauber geplant, intelligent ausgeschrieben und professionell verhandelt wurde – dann macht das einen gewaltigen Unterschied. In vielen Fällen ist damit die Grundgebühr der Verwaltung für Jahre abgedeckt.“, sagt Angst.
Praxisbeispiel Schickhardtstraße: Wenn eine Hausverwaltung wirklich gefordert ist
Ein Projekt zeigt das besonders deutlich. In Remseck stand nach der Insolvenz des Bauträgers ein Bauprojekt über Jahre still. Die Käufer hatten Wohnungen gekauft, Kredite laufen und Pläne gemacht – und standen plötzlich vor einem Rohbau, an dem nichts mehr passierte. Die monatlichen Raten liefen weiter. Ein Ende war nicht in Sicht.
Als Marcel Angst das Projekt übernahm, kam erschwerend hinzu: Der insolvente Bauträger besaß noch fünf Wohnungen in der Anlage – und zahlte damit keine Beiträge in die Eigentümergemeinschaft. Einen erheblichen finanziellen Ausfall, den die anderen Eigentümer mittragen mussten.
Angst entwickelte gemeinsam mit den Eigentümern eine Strategie und löste das Problem über ein WEG-Darlehen – einen Kredit, den die Eigentümergemeinschaft gemeinsam aufnahm, um die Fertigstellung zu finanzieren. Dafür musste er eine Gemeinschaft, die jahrelang nur Frust und Stillstand erlebt hatte, davon überzeugen, gemeinsam einen neuen Anlauf zu wagen.
„Technisches Wissen allein reicht in solchen Situationen nicht. Man muss Menschen zusammenbringen, ihnen Schritt für Schritt erklären, was möglich ist, und der Gemeinschaft wieder eine Perspektive geben”, sagt Marcel Angst.
Heute betreut MA-Hausverwaltung mehr als 2.500 Einheiten, ist Mitglied im BVFI und VDIV und blickt auf über 15 Jahre Erfahrung zurück.
„Eigentümer brauchen heute keinen Verwalter mehr, der nur Protokolle schreibt. Sie brauchen einen Partner, der Immobilienwerte aktiv entwickelt und schützt.“, sagt Angst.
Eigentümer und Beiräte, die wissen wollen, ob eine Zusammenarbeit für ihre Gemeinschaft infrage kommt, können unter www.ma-hausverwaltung.de ein unverbindliches Erstgespräch vereinbaren. Marcel Angst bespricht dort, wie er die Immobilie konkret betreuen würde – und ob sein Ansatz zur jeweiligen Gemeinschaft passt.
