Das Potenzial von Immobilien für den Vermögensaufbau ist vielen Gutverdienern längst bewusst. Der Weg zur ersten eigenen Kapitalanlage stellt sie jedoch häufig vor eine praktische Herausforderung. Wer beruflich stark eingebunden ist und zugleich Familie und Privatleben gerecht werden möchte, verfügt meist nur über begrenzte Zeit, sich intensiv mit dem Immobilienmarkt auseinanderzusetzen. Schließlich müssen passende Objekte gefunden und wirtschaftlich geprüft, Finanzierungsmöglichkeiten geklärt und auch Fragen zur späteren Verwaltung berücksichtigt werden. Gerade ohne entsprechende Erfahrung ist für viele schwer einzuschätzen, wie sich diese Aufgaben sinnvoll strukturieren und neben dem bestehenden Alltag bewältigen lassen. „Wer den ersten Kauf immer wieder aufschiebt, verschiebt damit auch den gesamten Vermögensaufbau. Denn die Jahre, die dabei verloren gehen, lassen sich später nicht zurückholen“, erklärt Patrick Kowalski, Gründer der Patrick Kowalski GmbH.
„Wer neben seinem Beruf in Immobilien investieren möchte, muss nicht jeden Schritt selbst übernehmen. Mit den richtigen Strukturen und erfahrenen Partnern lassen sich viele fachliche und organisatorische Aufgaben abgeben, während die wichtigen Entscheidungen weiterhin beim Eigentümer bleiben“, erklärt Patrick Kowalski.
Diese Situation kennt er aus eigener Erfahrung. Als Angestellter bei Mercedes-Benz und später als angestellter Geschäftsführer in der Energiewirtschaft schob er seinen ersten Immobilienkauf trotz guten Einkommens rund drei Jahre auf, weil ihm belastbare Antworten zu Lage, Finanzierung, Objektqualität und steuerlichen Fragen fehlten. Erst durch den Kontakt zu einem erfahrenen Immobilieninvestor erhielt er Einblicke in die Vorgehensweise professioneller Anleger und baute anschließend innerhalb von fünf Jahren einen eigenen Bestand von 24 Immobilien mit einem Portfoliowert von rund 4,8 Millionen Euro auf. Diese Erfahrung bildet heute die Grundlage für den Ansatz, den Patrick Kowalski mit der Patrick Kowalski GmbH verfolgt.
Patrick Kowalski: Die erste Immobilie stellt die Weichen für den weiteren Bestandsaufbau
Wer einen Immobilienbestand aufbauen möchte, sollte nicht mit der Suche nach einer Wohnung beginnen, sondern mit der eigenen finanziellen Situation. Denn die erste Kapitalanlage muss nicht nur heute bezahlbar sein, sondern auch zu den langfristigen Zielen passen. Die Patrick Kowalski GmbH prüft deshalb zu Beginn gemeinsam mit dem Kunden Einkommen und Ausgaben, vorhandenes Vermögen sowie bestehende Verpflichtungen. Auf dieser Grundlage lässt sich bestimmen, welches Immobilienvolumen zur persönlichen Situation passt und welche monatliche Belastung dauerhaft tragfähig bleibt.
Dabei richtet sich der Blick bereits auf mögliche weitere Käufe. Wer für die erste Immobilie unnötig viel Eigenkapital einsetzt oder eine dauerhaft hohe monatliche Belastung eingeht, kann seinen finanziellen Spielraum für die nächste Immobilie früh einschränken. Deshalb fließen Mieteinnahmen, Finanzierungskosten, Rücklagen und laufende Ausgaben gemeinsam in die Kalkulation ein. Die erste Immobilie soll also nicht einfach nur finanzierbar sein. Sie soll wirtschaftlich funktionieren und gleichzeitig genügend Spielraum lassen, um den eigenen Bestand später weiter auszubauen.
Wie aus verfügbaren Immobilien passende Kapitalanlagen werden
Mit dem finanziellen Rahmen ist allerdings zunächst nur geklärt, in welcher Größenordnung investiert werden kann. Welche Immobilie sich tatsächlich für den eigenen Bestandsaufbau eignet, ist damit noch nicht entschieden. Denn nicht jedes Objekt, das auf den ersten Blick attraktiv erscheint, ist auch eine wirtschaftlich sinnvolle Kapitalanlage.
„Am Ende geht es nicht darum, irgendeine Wohnung zu kaufen. Entscheidend ist, dass das Objekt wirtschaftlich zum Kunden passt und auch mit Blick auf den weiteren Bestandsaufbau sinnvoll ist“, erklärt Patrick Kowalski.
Hinzu kommt, dass interessante Immobilien nicht zwangsläufig auf den bekannten Portalen angeboten werden. Manche werden bereits vorher über bestehende Kontakte zu Eigentümern, Investoren, Banken oder Bauträgern vermittelt. Das Team der Patrick Kowalski GmbH greift deshalb auf ein entsprechendes Netzwerk zurück, um seinen Kunden auch Zugang zu solchen Off-Market-Immobilien zu ermöglichen.
Ob ein verfügbares Objekt diese Anforderungen erfüllt, zeigt sich erst bei der genaueren Prüfung. Dabei zählen neben der Lage und der wirtschaftlichen Kalkulation auch der bauliche Zustand und mögliche zukünftige Kosten. So kann eine frisch renovierte Wohnung zunächst einen guten Eindruck machen, während anstehende Sanierungen am Gebäude später erhebliche Ausgaben verursachen. Um solche Risiken vor dem Kauf besser einschätzen zu können, fließt bei Bedarf die Beurteilung eines Gutachters in die Auswahl ein. Dass Patrick Kowalski bei der Auswahl nicht nur aus Vermittlersicht auf die Projekte blickt, zeigt sich daran, dass er selbst in Projekte investiert, aus denen Kunden Wohnungen erwerben können.
Patrick Kowalski GmbH: Von der Objektwahl bis zur passenden Finanzierung
Ist eine geeignete Immobilie gefunden, geht es darum, den Kauf auch finanziell auf eine solide Grundlage zu stellen. Gerade die Abstimmung mit Banken kann für Käufer schnell zeitaufwendig werden, weil Unterlagen vorbereitet, Finanzierungsmöglichkeiten geprüft und unterschiedliche Anforderungen berücksichtigt werden müssen. Die Patrick Kowalski GmbH begleitet deshalb auch diesen Teil des Prozesses, arbeitet mit Finanzierungspartnern zusammen und bereitet die für die Finanzierungsanfrage erforderlichen Informationen auf. Der Kunde bringt seine persönlichen Einkommens-, Vermögens- und Bonitätsunterlagen ein und bleibt selbst Vertragspartner des finanzierenden Instituts.
Wie viel eigenes liquides Kapital für den Kauf erforderlich ist, lässt sich dabei nicht pauschal festlegen. Bei entsprechender Bonität und einem geeigneten Objekt kann eine Finanzierung mit vergleichsweise geringem Einsatz eigener Mittel möglich sein. Entscheidend sind jedoch immer die persönliche finanzielle Situation, der Beleihungswert, die Vorgaben der jeweiligen Bank und die aktuellen Finanzierungskonditionen. Auch mögliche steuerliche Effekte hängen vom konkreten Investment und der individuellen Situation ab. Abschreibungen auf den Gebäudeanteil, Finanzierungszinsen und bestimmte laufende Kosten können das steuerpflichtige Einkommen beeinflussen. Für die konkrete steuerliche Beurteilung stellt die Patrick Kowalski GmbH bei Bedarf den Kontakt zu Steuerkanzleien mit Erfahrung bei vermieteten Immobilien her.
Wie sich Immobilienbesitz mit dem Berufsalltag vereinbaren lässt
Mit der Unterschrift beim Notar ist der Kauf zwar abgeschlossen, viele Aufgaben rund um die Immobilie beginnen jedoch erst danach. Steht eine Renovierung an, müssen Handwerker beauftragt und Arbeiten koordiniert werden. Anschließend folgen je nach Objekt die Vermietung und Wohnungsübergabe, im laufenden Mietverhältnis kommen die Kommunikation mit Mietern, Nebenkostenabrechnungen oder notwendige Reparaturen hinzu. Wer all diese Aufgaben selbst übernimmt, muss also auch nach dem Kauf dauerhaft Zeit für seine Immobilie aufbringen.
Deshalb setzt die Patrick Kowalski GmbH auf einen Done-for-you-Ansatz, der einen großen Teil dieser laufenden Arbeit abdeckt. Während der Kunde Eigentümer bleibt und die wesentlichen Entscheidungen trifft, kümmert sich das Team je nach vereinbartem Leistungsumfang um Renovierung, Vermietung und Verwaltung. Dazu gehören unter anderem die Koordination von Handwerkern, Wohnungsübergaben, die Kommunikation mit Mietern, Mietzahlungen, Nebenkostenabrechnungen und die Organisation notwendiger Reparaturen. Die wirtschaftlichen Risiken des Investments bleiben hingegen beim Eigentümer. Zinsen, Leerstand, Mietausfälle, Wertschwankungen oder unerwartete Kosten lassen sich durch die Betreuung nicht ausschließen, der damit verbundene organisatorische Aufwand kann jedoch deutlich reduziert werden.
Für Patrick Kowalski gehört deshalb zu einem langfristigen Bestandsaufbau mehr als der erfolgreiche Erwerb einer Immobilie. „Ein Immobilienbestand funktioniert langfristig nur dann, wenn er sich in den Berufsalltag integrieren lässt, ohne selbst zum zweiten Beruf zu werden“, fasst Patrick Kowalski zusammen.
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