Um den Bedarf zu decken, müssten jährlich rund 300 neue Pflegeeinrichtungen entstehen. Tatsächlich werden aber weniger als 230 gebaut. Kommunen sind überfordert, öffentliche Mittel reichen nicht aus. Der Staat allein kann diese Lücke nicht schließen.
Und genau deshalb setzt die Politik zunehmend auf private Investoren – und macht es ihnen mit steuerlichen Vorteilen und langfristig gesicherten Einnahmen so attraktiv wie möglich, ihr Kapital in Pflegeinfrastruktur zu investieren. Einer, der diesen Markt früh erkannt hat, ist Jonas Laue, Gründer und Geschäftsführer der ImmoGroup. Sein Argument: Wer heute in eine Seniorenimmobilie investiert, kauft sich in einen Markt ein, dessen Nachfrage nicht von Konjunkturzyklen oder Zinsentscheidungen abhängt – sondern von einer demografischen Entwicklung, die sich nicht umkehren lässt. Das ist keine Spekulation, sondern einfache Mathematik.
Für Anleger entsteht daraus eine seltene Situation. Die meisten Investments zwingen Sie, zwischen Sicherheit und Rendite zu wählen. Bei Seniorenimmobilien arbeiten beide Seiten zusammen: Je stärker der Bedarf wächst, desto stabiler sind Ihre Einnahmen.
„Seniorenimmobilien sind eines der wenigen Investments, bei denen Sie nicht gegen den Markt arbeiten müssen“, sagt Laue. „Die Nachfrage kommt von allein – und sie wird jedes Jahr größer.“
So profitieren private Investoren von Seniorenimmobilien
Das Prinzip ist simpel: Sie kaufen ein Apartment in einer Pflegeeinrichtung, einem betreuten Wohnen oder einer Senioren-Wohngemeinschaft, die von einem professionellen Betreiber angemietet ist. Der übernimmt alles – von der Belegung über die Betreuung der Bewohner bis zur Instandhaltung des Gebäudeinneren. Sie als Eigentümer haben mit den operativen Aufgaben eines klassischen Vermieters nichts zu tun.
Ihre Einnahmen sind dabei doppelt abgesichert. Zum einen zahlt der Betreiber Ihre Miete unabhängig davon, ob Ihre Wohneinheit gerade belegt ist oder nicht. Zum anderen stammt ein Großteil der Einnahmen des Betreibers aus der gesetzlichen Pflegeversicherung. Bedeutet: Die Refinanzierung hängt nicht von der wirtschaftlichen Lage einzelner Bewohner ab, sondern ist durch das staatliche Pflegesystem strukturell getragen.
Dazu kommen Mietverträge über mindestens 20 Jahre. Die Einnahmen steigen vertraglich mit der Inflation.
„Das ist der entscheidende Unterschied zu einer klassischen Mietwohnung“, sagt Laue. „Sie investieren in einen Sachwert, der durch den Staat mitfinanziert wird.“
So stark das Modell klingt – es funktioniert nur unter den richtigen Voraussetzungen. Denn nicht jedes Objekt ist automatisch ein gutes Investment.
Das fängt beim Standort an. Wo heute Bedarf herrscht, muss das in zwanzig Jahren nicht mehr der Fall sein. Wer in einer Region kauft, in der die Bevölkerung schrumpft, riskiert, dass der Betreiber langfristig unter Druck gerät. Und damit die eigenen Einnahmen.
Genauso wichtig ist die Frage, wer die Einrichtung betreibt. Eine Seniorenimmobilie zu führen ist komplex – und ein unerfahrener oder finanziell instabiler Betreiber kann aus einem vermeintlich sicheren Investment schnell ein unsicheres machen.
„Der demografische Wandel garantiert den Bedarf“, sagt Laue. „Aber er garantiert nicht, dass jedes einzelne Objekt funktioniert. Das hängt davon ab, wie sorgfältig vorher geprüft wird.“
Genau das ist der Kern dessen, was die ImmoGroup für ihre Kunden übernimmt. Bevor überhaupt ein Objekt vorgestellt wird, analysieren die Experten den Standort, die Vertragsstruktur und den Betreiber.
Nach dem Kauf hört die Betreuung nicht auf. Die ImmoGroup bereitet alle Unterlagen auf, stellt auf Wunsch den Kontakt zum Steuerberater her und bleibt langfristiger Ansprechpartner. Die laufende Verwaltung liegt beim Betreiber. Der Aufwand für Sie als Käufer: praktisch null.
So hat die ImmoGroup in den vergangenen Jahren mehr als 1.200 Privatanleger beim Kauf von Seniorenimmobilien begleitet – im Wert von insgesamt über 270 Millionen Euro. Anleger, die nicht nur Rendite wollten, sondern ein Investment, das auch in zwanzig Jahren noch trägt.
Denn am Ende ist genau das der Punkt, der Seniorenimmobilien von den meisten anderen Anlageformen unterscheidet: Sie investieren nicht in einen Trend, der morgen vorbei sein kann. Sie investieren in eine echte Immobilie und eine gesellschaftliche Realität, die jedes Jahr größer wird. Und Sie helfen dabei, eine Infrastruktur aufzubauen, die Millionen von Menschen in Deutschland brauchen werden.
„Die meisten unserer Kunden kommen wegen der Rendite“, sagt Laue. „Aber was sie dann überrascht, ist das Gefühl, dass ihr Geld nicht nur für sie arbeitet – sondern auch noch einen gesellschaftlichen Mehrwert schafft.“