Mit anderen Worten: Der interne Zinsfuß zeigt, welche durchschnittliche Rendite eine Investition über ihre gesamte Laufzeit erwirtschaftet. Liegt dieser Wert über den Kapitalkosten oder einer festgelegten Mindestverzinsung, gilt das Projekt als wirtschaftlich sinnvoll.

Die Grundlage der Methode bilden alle erwarteten Ein- und Auszahlungen, die während der Lebensdauer einer Investition auftreten. Diese Zahlungsströme werden mithilfe eines Zinssatzes abgezinst, bis der Kapitalwert null erreicht.

Interne Zinsfußmethode: Funktionsweise und Berechnung

Im Kern basiert die interne Zinsfußmethode auf der Kapitalwertrechnung. Während beim Kapitalwert jedoch ein Zinssatz vorgegeben wird, sucht die interne Zinsfußmethode genau den Zinssatz, bei dem sich der Kapitalwert auf null reduziert.

Die Berechnung erfolgt daher meist iterativ oder mithilfe von Software und Tabellenkalkulationen. In der Praxis wird der interne Zinsfuß häufig mit Finanzfunktionen in Excel oder spezialisierten Controlling-Tools bestimmt.

Das Ergebnis ist ein Prozentsatz, der die effektive Verzinsung des eingesetzten Kapitals beschreibt. Je höher dieser Wert ausfällt, desto attraktiver erscheint die Investition.

Bedeutung für Investitionsentscheidungen

Die interne Zinsfußmethode spielt eine wichtige Rolle bei der Bewertung langfristiger Projekte. Sie erlaubt eine direkte Vergleichbarkeit verschiedener Investitionsmöglichkeiten, da das Ergebnis als Zinssatz angegeben wird.

Unternehmen können dadurch schnell erkennen, welche Projekte eine höhere Rendite erwarten lassen. Besonders bei Investitionen mit unterschiedlichen Laufzeiten oder Zahlungsstrukturen bietet diese Methode einen großen Vorteil gegenüber statischen Verfahren.

Ein weiterer Pluspunkt liegt in der Berücksichtigung des Zeitwerts des Geldes. Einzahlungen in der Zukunft besitzen einen geringeren Wert als sofort verfügbare Beträge. Durch die Abzinsung der Zahlungsströme wird dieser Effekt realistisch in die Berechnung einbezogen.

Vorteile der internen Zinsfußmethode

Die Methode gehört zu den beliebtesten Verfahren der Investitionsrechnung, da sie mehrere entscheidende Vorteile bietet. Besonders hervorzuheben ist die intuitive Interpretierbarkeit des Ergebnisses. Ein Zinssatz lässt sich leicht mit alternativen Anlageformen oder Finanzierungskosten vergleichen.

Darüber hinaus berücksichtigt die Methode sämtliche Zahlungsströme während der gesamten Projektlaufzeit. Dadurch entsteht ein umfassendes Bild der Wirtschaftlichkeit einer Investition.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass keine feste Kalkulationsverzinsung vorgegeben werden muss. Stattdessen ergibt sich die Rendite direkt aus den Zahlungsströmen des Projekts selbst.

Interne Zinsfußmethode: Grenzen und Kritikpunkte

Trotz ihrer Beliebtheit besitzt die interne Zinsfußmethode auch einige Schwächen. Problematisch kann beispielsweise die Existenz mehrerer interner Zinssätze sein, wenn sich die Zahlungsströme im Zeitverlauf mehrfach im Vorzeichen ändern.

Darüber hinaus setzt die Methode implizit voraus, dass Zwischenrückflüsse zum gleichen Zinssatz reinvestiert werden können. In der Realität entspricht dies nicht immer den tatsächlichen Marktbedingungen.

Auch bei stark unterschiedlichen Investitionsvolumen kann ein reiner Vergleich der Zinssätze zu Fehlentscheidungen führen. In solchen Fällen liefert der Kapitalwert häufig eine aussagekräftigere Bewertung.

Fazit

Die interne Zinsfußmethode gehört zu den zentralen Instrumenten der modernen Investitionsrechnung. Sie ermöglicht eine präzise Bewertung der Rentabilität von Projekten und unterstützt Unternehmen dabei, fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.

Durch die Berücksichtigung des Zeitwerts des Geldes und die Darstellung der Rendite als Zinssatz liefert das Verfahren eine leicht verständliche Kennzahl. Dennoch sollte die Methode idealerweise gemeinsam mit anderen Verfahren wie der Kapitalwertmethode eingesetzt werden, um ein möglichst vollständiges Bild der Wirtschaftlichkeit zu erhalten.

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„Es geht aber auch anders: Pflegeimmobilien bieten Anlegern vielfältige Vorteile und generieren durch Mantelpachtverträge langfristig verlässliche Einnahmen – unabhängig davon, wie der Markt sich entwickelt“, fügt der Unternehmer, der selbst mehrere Pflegeimmobilien besitzt, hinzu. Sein Ziel, Menschen zu einer sicheren Altersvorsorge durch Pflegeimmobilien zu verhelfen, setzt Nico Niemeier mit einem breiten Dienstleistungsspektrum und einer intensiven Beratung um. Dabei hebt er sich nicht nur mit seinem umfassenden Erfahrungsschatz, sondern auch durch ein hohes Maß an Integrität von anderen Marktteilnehmern ab. Denn das Finanzwissen und die Anlagestrategien, die er vermittelt, haben ihm selbst zum Erfolg verholfen: Mit einem umfangreichen Bestand an Pflegeimmobilien generiert Nico Niemeier ohne zeitlichen Aufwand ein hohes passives Einkommen und weiß, mit welchen Vorteilen die Immobilienform als Kapitalanlage überzeugen kann.  

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Planbar, sicher und rentabel

Die wohl größte Sicherheit für die langfristige Rentabilität von Pflegeimmobilien liegt im demografischen Wandel begründet: Mit der ältesten Bevölkerungsstruktur in ganz Europa weist Deutschland bereits jetzt eine massive Knappheit an Pflegeplätzen auf, die in den kommenden Jahren noch weiter ansteigen soll. „Anleger, die in diesen zukunftsträchtigen Markt investieren, positionieren sich also vorteilhaft und profitieren dank der hohen und stabilen Nachfrage von einer konstanten, zuverlässigen und steueroptimierten Einnahmequelle“, verrät Nico Niemeier. 

Zusätzliche Sicherheit erhalten die Anleger durch langfristige Pachtverträge mit Pflegeheimbetreibern. Denn wer die Investition in Pflegeimmobilien mit der Vermietung an erfahrene Marktteilnehmer, wie etwa das Deutsche Rote Kreuz, verbindet, profitiert von indexierten Pachtverträgen mit Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren. „Durch diese Pachtverträge sind die monatlichen Mieteinnahmen für Anleger garantiert – unabhängig von Leerstand oder Zahlungsverzug durch den pflegebedürftigen Bewohner“, erklärt der Experte. Damit bieten Pflegeimmobilien Nachhaltigkeit, Planbarkeit und eine Sicherheit, mit der keine andere Immobilienform in Deutschland mithalten kann. 

Nico Niemeier über weitere Vorteile von Pflegeimmobilien

Hinzu kommen weitere Vorteile, die die Rentabilität für Anleger deutlich erhöhen. So werden bei Pflegeimmobilien beispielsweise ein Großteil der Betriebs- und Instandhaltungskosten vom Betreiber übernommen, während bei anderen Anlageimmobilien nicht alle Nebenkosten umlagefähig sind. Attraktive steuerliche Möglichkeiten runden das Investment ab.

„Das neue Wachstumschancengesetz der Bundesregierung ermöglicht bei Neubau-Pflegeimmobilien eine degressive Abschreibung von fünf Prozent, die in Kombination mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusätzliche fünf Prozent beträgt“, verrät Nico Niemeier.

„Bei Bestands-Pflegeimmobilien hingegen wird durch sogenannte Sondergutachten gewährleistet, dass die Immobilien innerhalb von 14 Jahren voll abgeschrieben werden können.“ Darüber hinaus besteht die Möglichkeit zur Rückerstattung von Steuern durch den Immobilienkauf. 

Wer sich aufgrund der vielen Vorteile für die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien entscheidet, profitiert bereits beim Kauf: Dass Pflegeimmobilien in der Regel über einheitliche Eigenschaften verfügen, erleichtert die Investitionsentscheidung maßgeblich. Zudem liegen mit einer professionellen Standortanalyse inklusive Bedarfsrechnung in der Regel Entscheidungshilfen vor, während andere Immobilienformen häufig auf subjektiven Einschätzungen basierend ausgewählt werden. 

Privater Vermögensaufbau und gesellschaftliche Verantwortung lassen sich vereinen 

Zu guter Letzt liefert der Mehrwert für die Gesellschaft einen triftigen Grund für die Investition in Pflegeimmobilien. Denn sie bieten die Chance, privaten Vermögensaufbau mit vielen persönlichen Vorzügen und die Schaffung dringend benötigten Wohnraums für pflegebedürftige Menschen zu verbinden. „Neben der finanziellen Stabilität der Anlageform ist die unmittelbare Unterstützung der Gesellschaft ein Aspekt, der viele Menschen dazu bewegt, mit einem guten Gefühl in Pflegeimmobilien zu investieren“, verrät Nico Niemeier abschließend. 

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„Daher ist die Auswahl eines kompetenten und auch zuverlässigen Brokers für den nachhaltigen Geschäftserfolg entscheidend“, ergänzt sein Geschäftspartner Tim Lessner, ebenfalls Geschäftsführer der Mission Experience GmbH. „Durch unser breit gefächertes Netzwerk an Investoren und den persönlichen Kontakt zu den Entscheidern, bieten wir unseren Mandanten eine diskrete und gezielte Ansprache des passenden Käufers.“ Mit absoluter Transparenz und Professionalität unterstützen die Experten Kris Kempf und Tim Lessner ihre Mandanten der Mission Experience GmbH bei Einzel- oder auch Portfoliotransaktionen und umfangreichen Immobilienprojekten.

Immobilienankauf mit System – digital, effizient und innovativ: Das Geschäftsmodell von Kris Kempf, Tim Lessner und der Mission Experience GmbH

„Um die Vorhaben unserer Mandanten zuverlässig zum Erfolg führen zu können, ist ein uneingeschränktes Verständnis ihrer individuellen Bedürfnisse und Ziele unerlässlich. Vor allem ist es uns dabei aber auch wichtig, ihnen bei ihrer Immobilientransaktion ein möglichst breites Leistungsspektrum bieten zu können“, betont Tim Lessner. Konkret ermöglicht die Mission Experience GmbH ihren Kunden im Immobilienankauf Zugang zu Liegenschaften verschiedener Assetklassen, wie beispielsweise Wohnen, Pflege und Logistik. Darüber hinaus stehen sie Bauträgern und Projektentwicklern bei Grundstücksankäufen oder der Umsetzung von Neubauprojekten in Form von Asset-, Share-, Forward- oder Club-Deals zur Seite.

Die Mission Experience GmbH zeichnet sich durch ihren innovativen Matching-Algorithmus aus, der auf verifizierten und aktuellen Ankaufsprofilen basiert. Dies ermöglicht eine präzise und effiziente Zusammenführung von Käufern und Verkäufern, was die Suche nach geeigneten Interessenten erheblich vereinfacht. Investoren, die sich aktiv auf der Ankaufsseite befinden, profitieren hierbei von der Möglichkeit, ihre Ankaufsprofile schnell und unkompliziert zu erstellen und auf ihre Bedürfnisse zugeschnittene Immobilienangebote zu erhalten.

„Unser Ziel ist es, durch präzises Matching von Käufer und Verkäufer alle Transaktionen so effizient und profitabel wie möglich zu gestalten“, fasst Kris Kempf von der Mission Experience GmbH zusammen.

Schnell und profitabel zu Ihrer erfolgreichen Transaktion

„Selbstverständlich wollen auch Verkäufer ihre Immobilien möglichst zeiteffizient und natürlich zu fairen Konditionen veräußern“, so Tim Lessner. Um diese Wünsche und Bedürfnisse ihrer Mandanten gewährleisten zu können, ist schnelles Feedback der richtigen Käuferklientel aus dem Immobilienmarkt entscheidend. Durch eine präzise wie transparente Einschätzung der zum Verkauf stehenden Immobilien auf Basis digitaler Analysen und Bewertungen, identifizieren die Broker marktgerechte und realistische Kaufpreisvorstellungen.

Basierend auf den gesammelten Daten und in enger Abstimmung mit ihren Mandanten entwickelt die Mission Experience GmbH im weiteren Verlauf eine individualisierte Vertriebsstrategie. Um die Zusammenarbeit auch hierbei so angenehm und effizient wie möglich zu gestalten, übernehmen die Broker die Erstellung aller verkaufsrelevanten Dokumente und die digitale Aufbereitung der für die Due Diligence erforderlichen Unterlagen. Die gezielte und diskrete Vermarktung der Assets sowie ein schneller Verkauf an die richtigen Investoren werden schließlich durch den hauseigenen Matching-Algorithmus gewährleistet. Durch diese innovative Methodik garantiert die Mission Experience GmbH ihren Mandanten schnelles Feedback aus dem Immobilienmarkt und bietet ihnen einen effizienten und erfolgreichen Immobilienverkauf auf Basis einer deutlichen kürzeren Mandatslaufzeit. „Unabhängig von unseren Kerngeschäft stehen wir im Bereich Vertrieb, Marketing und Mergers & Acquisitions mit unserem seit mehr als 30 Jahren am Markt bestehenden renommierten Expertennetzwerk unseren Mandanten zur Seite und bieten somit eine vollumfängliche All-in-One-Lösung“, erläutert Kris Kempf abschließend.

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Die Bruttomarge misst den Gewinn eines Unternehmens nach Abzug der direkten Kosten für die Produktion oder Beschaffung von Waren. Sie ist ein erster Blick darauf, wie rentabel das Kerngeschäft eines Unternehmens ist.

Die Betriebsmarge berücksichtigt zusätzlich zu den direkten Kosten auch die Betriebskosten. Sie gibt Einblick in die Effizienz der operativen Geschäftsabläufe.

Die Nettomarge ist die umfassendste und berücksichtigt alle Kosten, einschließlich Steuern und Zinsen. Sie gibt an, wie viel vom Umsatz als Nettogewinn verbleibt.

Warum ist die Marge so wichtig?

Die Rentabilität eines Unternehmens wird maßgeblich von seiner Marge beeinflusst. Eine höhere Marge bedeutet in der Regel eine höhere Rentabilität. Unternehmen, die über stabile und hohe Margen verfügen, signalisieren damit einen gesunden finanziellen Zustand. Diese Kennzahl gibt einen ersten Einblick in die Wirtschaftlichkeit des Kerngeschäfts.

Die Marge dient ebenfalls als Indikator für die Effizienz eines Unternehmens. Eine steigende Marge kann auf Effizienzsteigerungen, erfolgreiche Kostensenkungen oder eine differenzierte Produktpalette hinweisen. Effiziente operative Abläufe sind oft mit einer höheren Marge verbunden und zeigen, dass ein Unternehmen seine Ressourcen effektiv einsetzt.

Investoren nutzen die Marge zudem, um die Attraktivität einer Investition zu bewerten. Hohe Margen gelten dabei als Indikator für ein profitables und gut geführtes Unternehmen. Eine hohe Rentabilität in Form einer stabilen Marge macht ein Unternehmen für Investoren interessanter, da dies auf eine solide finanzielle Performance hinweist.

Die Herausforderungen der Marge

Die Erzielung einer hohen Marge stellt für Unternehmen eine anspruchsvolle Aufgabe dar, da sie mit verschiedenen Herausforderungen konfrontiert werden können, die direkten Einfluss auf ihre Margen haben.

Eine der zentralen Herausforderungen der Marge ist der intensive Wettbewerb. In Branchen, in denen der Wettbewerb besonders hart ist, können Unternehmen Schwierigkeiten haben, ihre Preise zu erhöhen. Die Notwendigkeit, wettbewerbsfähige Preise beizubehalten, setzt die Margen unter Druck und erfordert von Unternehmen eine ausgefeilte Strategie, um dennoch profitabel zu bleiben.

Ein weiterer Faktor, der die Margen beeinflussen kann, ist die Kosteninflation. Steigende Kosten für Arbeitskraft, Rohstoffe und andere Ressourcen können die Gewinnmargen erheblich beeinträchtigen. Unternehmen stehen vor der Herausforderung, diese Kosten entweder durch höhere Preise an die Kunden weiterzugeben oder durch Effizienzsteigerungen und Kostenkontrolle auszugleichen, um die Marge zu schützen.

Zyklische Schwankungen sind ebenfalls eine Herausforderung für die Marge. In einigen Branchen unterliegt die Marge saisonalen oder zyklischen Schwankungen, die zu unvorhersehbaren Gewinnmargen führen können. Unternehmen müssen in der Lage sein, sich an diese Schwankungen anzupassen und flexible Strategien zu entwickeln, um ihre Marge trotz wechselnder Marktbedingungen zu optimieren.

Effektive Strategien zur Margenverbesserung

Um ihre Margen zu verbessern und langfristige Rentabilität zu sichern, setzen Unternehmen auf eine Vielzahl von Strategien:

Produktdifferenzierung: Ein bewährter Ansatz zur Margenverbesserung besteht darin, einzigartige Produkte oder Dienstleistungen zu schaffen. Durch die Differenzierung von Angeboten können Unternehmen ihre Produkte als Premium-Optionen positionieren und dadurch höhere Preise erzielen. Diese Strategie ermöglicht nicht nur eine Margenverbesserung, sondern stärkt auch die Wettbewerbsposition, indem sie Kunden einen einzigartigen Mehrwert bietet.

Kostenkontrolle: Die effiziente Kontrolle von Kosten und die kontinuierliche Optimierung von Prozessen sind entscheidend, um operative Kosten zu minimieren und die Marge zu maximieren. Unternehmen, die ihre Kosten im Blick behalten und gleichzeitig nach Möglichkeiten zur Effizienzsteigerung suchen, können ihre Gewinnmargen nachhaltig verbessern. Dies erfordert oft eine genaue Analyse aller betrieblichen Abläufe und die Identifikation von Einsparungspotenzialen.

Technologische Innovation: Die Einführung neuer Technologien kann zu erheblichen Produktivitätssteigerungen führen und operative Abläufe effizienter gestalten. Automatisierung, digitale Transformation und fortschrittliche Datenanalyse sind Beispiele für Technologien, die Unternehmen dabei unterstützen, ihre Prozesse zu optimieren und Kosten zu reduzieren. Durch diese Innovationen können Unternehmen nicht nur ihre Margen verbessern, sondern auch ihre Wettbewerbsfähigkeit stärken.

Preisstrategien: Kluge Preisstrategien spielen eine Schlüsselrolle bei der Beeinflussung der Marge. Dazu gehört die Festlegung differenzierter Preise für verschiedene Kundensegmente, je nach Wertschätzung und Zahlungsbereitschaft. Unternehmen können auch saisonale Angebote, Rabattaktionen oder Paketangebote nutzen, um den Umsatz zu steigern und die Marge zu optimieren. Eine strategische Preisgestaltung ermöglicht es Unternehmen, flexibel auf Marktanforderungen zu reagieren und ihre Margen gezielt zu beeinflussen.

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Nach einer Faustformel sollten nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens fürs Wohnen aufgewendet werden. Da dies auch die gestiegenen Wohnnebenkosten einschließt, sollen sich Mieter sowie Käufer bei Nettokaltmiete und Annuitätenzahlungen eher an der 25 Prozent-Linie orientieren. In der Praxis ist es 2022 für Durchschnittshaushalte in vielen deutschen Gebieten jedoch schwierig geworden, diese Linie nicht zu überschreiten. Fast jeder zweite deutsche Haushalt lebte 2022 laut Postbank Wohnatlas in einer der 144 Regionen, in denen durchschnittlich mehr für die Finanzierung einer Eigentumswohnung ausgegeben werden musste. Die andere Hälfte lebt in den verbleibenden 256 Landkreisen und kreisfreien Städten, in denen der Kauf einer 70-Quadratmeterwohnung für einen Durchschnittshaushalt mit weniger als einem Viertel des verfügbaren regionalen Haushaltseinkommens finanzierbar gewesen wäre.

Kaufmöglichkeiten in vielen Regionen deutlich verschlechtert

Gegenüber dem Vorjahr haben sich damit die Kaufmöglichkeiten in vielen Regionen deutlich verschlechtert: Statt aktuell 144 wurden 2021 nur 35 Regionen als teuer für Durchschnittshaushalte eingeordnet. So lagen vielerorts die Preissteigerungen bei den Immobilien über den regionalen Einkommenszuwächsen. Darin ist aber nicht der Hauptgrund für diese Entwicklung zu sehen. Der liegt in dem steilen Zinsanstieg gegenüber dem Vorjahr, der die mit dem Wohnungskauf verbundenen finanziellen Belastungen für den Durchschnittshaushalt deutlich erhöht hat. 2021 lag der Zinssatz für die Kreditaufnahme noch bei 1,6 Prozent, 2022 dann bei 4,6 Prozent.

„Die Belastungen für Durchschnittsverdienern sind aufgrund des starken Zinsanstiegs deutlich gewachsen. In vielen Regionen wird es schwer, noch eine Eigentumswohnung zu finden, die idealerweise nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet. Gleichzeitig stiegen die Kaufpreise im vergangenen Jahr weiter – allerdings weniger stark als in den Vorjahren“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft der Postbank. „Wer ein passendes Objekt im Auge hat, sollte umso gründlicher prüfen, ob die Finanzierung auch langfristig zu stemmen ist. Einen Puffer für unvorhersehbare Änderungen der finanziellen Lage und für Belastungen durch Inflation und hohe Energiepreise sollten Kaufinteressierte dringend einbauen.“

In den vergangenen Jahren ist der Einkommensanteil, der für die Finanzierungen von Eigentumswohnungen aufgewendet werden musste, stetig gewachsen, da die Kaufpreise deutlich stärker als die Einkommen gestiegen sind. Diese Entwicklung flacht nun ab, die Kaufpreise legten im Schnitt nur leicht stärker zu als die Einkommen. Dennoch mussten Haushalte 2022 deutlich höhere Einkommensanteile als 2021 für die Finanzierung aufwenden – vor allem wegen des Zinssprungs von drei Prozentpunkten binnen eines Jahres. Lag die Einkommensbelastung 2021 bei einem Annuitätendarlehen noch bei 16,3 Prozent für den Durchschnittshaushalt über alle Landkreise und kreisfreien Städte, stieg sie im Jahr 2022 auf 24,0 Prozent.

Einkommensbelastungen besonders hoch in Großstädten und Ferienregionen

Auch in einem Umfeld von steigenden Belastungen für Immobilienkäufer gibt es noch Regionen in Deutschland, die günstige Bedingungen bieten: 30 Prozent der deutschen Haushalte leben in einer der 154 Regionen, in denen weniger als 20 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens ausreichen, um die laufende Kreditzahlung für eine 70-Quadratmeter-Eigentumswohnung zu finanzieren. Demgegenüber müssen Immobilieneigentümer in 80 Regionen mehr als 30 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltseinkommens für die laufenden Kreditzahlungen ausgeben. In 23 Regionen überschreitet die Belastung für Durchschnittshaushalte sogar die 40-Prozent-Marke – darunter fallen die Big 7 mit Ausnahme von Stuttgart, das mit 39,7 Prozent knapp darunter liegt. Weitere Großstädte mit hoher Belastung sind Rostock, Potsdam, Freiburg, Heidelberg, Regensburg und Augsburg. Spitzenreiter ist der Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt. Die Feriengebiete mit den Landkreisen Nordfriesland, Aurich, Garmisch-Partenkirchen sowie Miesbach, der gleichzeitig zum Speckgürtel Münchens gehört, überschreiten sogar deutlich die 50-Prozent-Marke.

Die Belastung der durchschnittlichen verfügbaren Haushaltseinkommen durch die Nettokaltmieten stagnierte im Vergleich zum Vorjahr über alle Landkreise und kreisfreien Städte bei einem Anteil von 14,2 Prozent. Deutschlandweit bleibt die anteilige durchschnittliche Einkommensbelastung durch Nettokaltmieten mit Ausnahme der bayerischen Landeshauptstadt München (26,4 Prozent) unterhalb der 25-Prozent-Schwelle. Allerdings kommen sie dieser Marke in Freiburg, Berlin und Heidelberg mit mindestens 24 Prozent schon relativ nah. In Berlin stiegen die Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um 9,3 Prozent, das Einkommen erhöhte sich durchschnittlich um 6,2 Prozent.

Damit stieg der Einkommensanteil für die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung in der Hauptstadt gegenüber dem Vorjahr um 0,7 Prozentpunkte auf 24,1 Prozent. Auch in der angrenzenden Stadt Potsdam (Brandenburg) stiegen die Mieten 2022 im Vergleich zum Vorjahr nominal um 9,4 Prozent – hier stieg der Einkommensanteil um 0,6 Prozentpunkte auf 20,8 Prozent. Den höchsten Anstieg der Mieten verzeichnete mit 14,9 Prozent die Stadt Rostock in Mecklenburg-Vorpommern. Hier kletterte der Einkommensanteil für Mieter von 18,0 auf 19,6 Prozent in 2022. Rund 22 Prozent der deutschen Haushalte leben in für Mieter hochpreisigen Regionen, in denen mehr als 17,5 Prozent des durchschnittlichen regionalen Haushaltsnettoeinkommens für Miete ausgegeben werden müssen. Darunter fallen 30 Großstädte, sieben Mittelstädte und sieben Landkreise.

Extrem hohe Einkommensanteile für Wohneigentum in Großstädten

In den Big 7 stagnierten 2022 die Einkommensbelastungen für Mieten, für den Immobilienkauf beschleunigte sich der Anstieg durch die hohen Zinssätze jedoch stark. Die Schere ging weiter auf. Der Anteil des Einkommens für die Nettokaltmiete in den größten sieben deutschen Städten sank 2022 im Durchschnitt um 0,3 Prozentpunkte auf 22,4 Prozent. Für die monatliche Ratenzahlung einer Eigentumswohnung mussten Durchschnittskäufer in den Big 7 jedoch einen um 14,5 Prozentpunkte höheren Anteil am verfügbaren Einkommen aufwenden: Er betrug über alle sieben Metropolen im Durchschnitt 48,8 Prozent nach 34,3 Prozent im Vorjahr.

Die Liste der zehn Großstädte mit den höchsten durchschnittlichen Einkommensbelastungen für Käufer in Deutschland führt München an. In die Finanzierung von 70 Quadratmetern Wohneigentum aus dem Bestand flossen laut Modellrechnung in der bayerischen Landeshauptstadt 2022 im Schnitt 61,5 Prozent des durchschnittlichen örtlichen Haushaltseinkommens – obwohl die Münchener über die höchsten regionalen Haushaltseinkommen unter den zehn Großstädten verfügen. Berlin folgt mit 56,8 Prozent vor Hamburg und Frankfurt mit 51,8 Prozent und 50,4 Prozent. Den letzten Platz in den Top 10 belegt Düsseldorf mit 40,8 Prozent. Damit verbleiben durchschnittlichen Käufer in der Stadt am Rhein rund 20,7 Prozent mehr an Haushaltseinkommen als Immobilienbesitzer in der bayerischen Landeshauptstadt München nach Kauf einer 70-qm-Wohnung.

Top 10: Einkommensanteile für Finanzierung und Nettokaltmiete von Wohnungen im Bestand in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2022 (1)

1.) Rang

2.) Stadt

3.) Anteil Finanzierung Kauf (2)

4.) Anteil Miete (3)

5.) Einkommen (1)

1.)..........2.)....................3.)...............4.)............5.)

1............München................61,5%.............26,4%..........62.694

2........... Berlin.................56,8%.............24,1%..........42.096

3........... Hamburg................51,8%.............20,9%..........51.536

4............Frankfurt am Main......50,4%.............23,3%..........53.489

5............Potsdam................47,9%.............20,8%..........47.393

6........... Freiburg im Breisgau...45,9%.............24,3%..........47.752

7............Heidelberg.............45,3%.............24,1%..........47.217

8............Regensburg.............43,5%.............21,8%..........46.774

9............Rostock................41,2%.............19,6%..........39.541

10...........Düsseldorf.............40,8%.............18,6%..........54.406

(1) Geschätztes verfügbares Einkommen der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte der kreisfreien Stadt in Euro

(2) Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 4,6 % p.a., Anfangstilgung 2,1 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren

(3) Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung

Quellen: MB Research (2022), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2023), Berechnungen HWWI

Besonders groß innerhalb der Top-10-Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohner fielen die Unterschiede zwischen Kauf- und Mietbelastung in München aus. Mieterinnen und Mieter mussten in der bayerischen Hauptstadt durchschnittlich 26,4 Prozent ihres Einkommens für die Nettokaltmiete aufbringen. Für Käufer betrug der Anteil 61,5 Prozent – also 35,1 Prozentpunkte mehr. In Berlin und Hamburg beliefen sich die Abstände auf 32,7 und 30,9 Prozentpunkte. Dagegen müssen in Düsseldorf, der Großstadt mit dem geringsten Mietanteil, Käufer 22,2 Prozentpunkte mehr vom monatlichen Haushaltsnettoeinkommen investieren als Mieter. In Frankfurt am Main und Potsdam waren es je 27,1 Prozentpunkte. In Freiburg, Heidelberg, Regensburg und Rostock lag die Differenz noch bei mehr als 21 Prozentpunkten.

Hier lohnt sich der Immobilienkauf gegenüber der Miete

„Wer eine Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt besitzt, muss oftmals einen sehr hohen Anteil seines Einkommens dafür aufwenden – vor allem in den größten Metropolen. Mit stark steigenden Zinsen und oftmals auf hohem Niveau stagnierenden Immobilienpreisen sinkt insgesamt der Anteil der Landkreise und Städte, in denen eine Finanzierung durchschnittlich günstiger ist als die örtliche Miete“, sagt Beermann. „Doch jenseits der Big 7 zeigt die HWWI-Modellrechnung, dass vor allem in ländlichen Regionen der durchschnittliche Haushalt geringere oder gleiche hohe Anteile des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen muss als Mieter für die örtliche Nettokaltmiete.“

Insgesamt bieten 14 Regionen einen leichten Vorteil für Käufer: Hier musste der durchschnittliche Haushalt etwas geringere Anteile des Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter für die örtliche Nettokaltmiete. In zwei Regionen besteht kein Unterschied. Am geringsten ist die Differenz in vielen ländlichen Gebieten Ostdeutschlands. Im Durchschnitt über alle Regionen des jeweiligen Bundeslandes sparten Mieter nur zwei Prozentpunkte ihres verfügbaren Einkommens gegenüber Wohnungskäufer in Sachsen-Anhalt. In Thüringen betrug die Differenz 2,9 Prozentpunkte und in Sachsen 5,2 Prozentpunkte. Eine Ausnahme unter den ostdeutschen Flächenländern bildet das mit Ferienregionen bestückte Mecklenburg-Vorpommern (19,6). Unter den westlichen Flächenländern ist der Unterschied im Saarland mit 5 Prozentpunkten am geringsten.

Die zehn Regionen mit dem größten Vorteil für Käufer befinden sich demnach überwiegend in Thüringen, dazu kommen Gegenden in Sachsen-Anhalt, Sachsen und Brandenburg. Käufer von Eigentumswohnungen im Landkreis Mansfeld-Südharz haben mit 2,3 Prozentpunkten den größten Vorteil gegenüber Mieter: Sie zahlen im Durchschnitt 11,9 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für Miete, würden aber nur 9,6 Prozent für die Finanzierung einer gleich großen Eigentumswohnung bezahlen. Im Landkreis Elbe-Elster (Brandenburg) und dem Saale-Orla-Kreis (Thüringen) sparen Käufer 1,6 Prozent ihres Nettohaushaltseinkommens gegenüber Mietern.

Top 10: In diesen Regionen ist Kaufen günstiger als Mieten

Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2022 (1)

1.) Rang

2.) Landkreis

3.) Bundesland

4.) Anteil Finanzierung Kauf in % (2)

5.) Anteil Miete3 in % (3)

6.) Differenz in Prozent-punkten (mgl. Abweichungen durch Rundungsdifferenzen)

1.)...2.)......................3.)...............4.)...........5.)...........6.)

1.....Mansfeld-Südharz.........Sachsen-Anhalt....9,6%...........11,9%........-2,3

2.....Elbe-Elster..............Brandenburg.......9,9%...........11,5%........-1,6

3.....Saale-Orla-Kreis.........Thüringen........10,2%...........11,8%........-1,6

4.....Greiz....................Thüringen.........9,4%...........10,5%........-1,1

5.....Altenburger Land.........Thüringen........10,3%...........11,4%........-1,1

6.....Vogtlandkreis............Sachsen...........9,5%...........10,6%........-1,0

7.....Sonneberg................Thüringen........11,4%...........12,1%........-0,8

8.....Unstrut-Hainich-Kreis....Thüringen........10,8%...........11,5%........-0,7

9.....Burgenlandkreis..........Sachsen-Anhalt...10,4%...........11,1%........-0,7

10....Salzlandkreis............Sachsen-Anhalt...11,1%...........11,7%........-0,6

Sortiert nach größter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2022 für Kauf oder Miete. Die unterstellten Einkommen für 2022 sind Schätzungen von MB Research.

(1) Verfügbares Einkommen des Landkreises oder der kreisfreien Stadt geteilt durch die Anzahl der Haushalte des Landkreises oder der kreisfreien Stadt

(2) Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre und 3 Monate, Zins 4,6 % p.a., Anfangstilgung 2,1 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren

(3) Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung

Quellen: MB Research (2022), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2023), Berechnungen HWWI

Vermögensaufbau ist ein Vorteil von Wohneigentum

Selbst wenn die Kosten für Kredite mehr Einkommen binden als die Miete, ist dies kein Ausschlusskriterium. „Eigentümer betreiben im Gegensatz zu Mietern einen Vermögensaufbau. Das rechtfertigt in der Regel einen Aufpreis“, sagt Postbank-Experte Beermann. „Immobilienbesitz ist immer auch eine Absicherung für das Alter und macht zudem unabhängig von künftigen Mietpreissteigerungen.“ Nehmen Kaufinteressierte einen geringen Zuschlag für den Eigentumserwerb von höchstens fünf Prozentpunkten ihres verfügbaren Einkommens gegenüber der Mietzahlung in Kauf, kommen laut Postbank Wohnatlas neben den bereits erwähnten 16 Regionen weitere 67 Regionen in Frage. Viele davon sind in Ostdeutschland, aber auch in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland.

Auch Großstädte sind darunter: Einen Aufschlag von 3,4 Einkommensprozentpunkten auf die Mietbelastung zahlen Käufer in Salzgitter (Niedersachsen) und Gelsenkirchen (Nordrhein-Westfalen). In Bremerhaven (Bremen) beträgt der Aufschlag 4,4 Prozentpunkte und in Herne (Nordrhein-Westfalen) 4,6 Prozentpunkte. Für die im selben Bundesland gelegenen Städte Oberhausen und Hagen sowie im sächsischen Chemnitz sind es 4,7 Prozentpunkte. Unter den Mittelstädten ist neben Dessau-Roßlau, Gera und Suhl in Thüringen mit Emden auch eine Stadt in Niedersachsen zu finden. Mit Pirmasens ist eine Stadt in Rheinland-Pfalz und mit Hof auch eine Stadt in Bayern vertreten. In all diesen Mittelstädten liegen die Differenzen in der Einkommensbelastung von Mieten zu Wohnen bei höchstens 3,6 Prozentpunkten.

„Nach Kauf einer Eigentumswohnung geringere Ausgaben als bei einer Mietzahlung zu haben, klingt verlockend. Doch eine Kaufentscheidung sollte nie nur vom Vergleich der Einkommensbelastungen abhängig gemacht werden“, sagt Beermann. „Der Wohnatlas liefert Kaufinteressierten zwar wichtige Hinweise für die Entscheidungsfindung, es sollten jedoch möglichst viele weitere Faktoren berücksichtigt werden. Denn eine ebenso große Rolle spielt die individuelle Lebensplanung und die persönliche finanzielle Situation. Zudem ist jedes Kaufobjekt verschieden ausgestattet. Energetischer Standard, Renovierungsbedarf und Unterhaltungskosten können stark unterschiedlich sein.“

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2023

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Immobilienpreisentwicklungen in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.

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Pareto: Fokussierung auf die entscheidenden 20%

Der erste Schritt bei der Anwendung des Pareto-Prinzips besteht darin, die Schlüsselfaktoren zu identifizieren, die den größten Einfluss auf das Gesamtergebnis nehmen. Dies erfordert eine sorgfältige Analyse der vorhandenen Daten und eine Bewertung der verschiedenen Aspekte des Unternehmens. Eine gründliche Marktforschung, Kundenfeedback und interne Datenanalysen können hierbei wertvolle Einblicke liefern. Durch die Identifizierung der Hauptursachen können Unternehmen dann gezielt Maßnahmen ergreifen, um ihre Effizienz zu steigern.

Nachdem die Schlüsselfaktoren identifiziert wurden, ist es wichtig, die Ressourcen des Unternehmens auf diejenigen Bereiche zu fokussieren, die am einflussreichsten sind. Das Pareto-Prinzip ermutigt Unternehmen, sich auf die entscheidenden 20% zu konzentrieren, die den größten Nutzen bringen. Dies kann bedeuten, dass Prozesse optimiert oder Investitionen umstrukturiert werden müssen. Indem das Unternehmen seine Bemühungen auf die kritischen Faktoren lenkt, kann es somit effizienter arbeiten und bessere Ergebnisse erzielen.

Delegation, Zusammenarbeit und kontinuierliche Verbesserung

Unternehmer und Führungskräfte sollten durch das Pareto-Prinzip erkennen, dass sie nicht alles selbst erledigen können. Indem sie Aufgaben an qualifizierte Mitarbeiter delegieren, können sie ihre eigene Zeit und Energie für strategische Aufgaben reservieren. Durch die Zusammenarbeit mit anderen Teammitgliedern können verschiedene Fähigkeiten und Perspektiven genutzt werden, um die Effizienz und Qualität der Arbeit zu steigern. Pareto erinnert uns also daran, dass wir nicht alles selbst tun müssen, sondern uns auf unsere Stärken konzentrieren sollten, während wir anderen erlauben, ihre Stärken einzubringen.

Das Pareto-Prinzip ist dabei kein statisches Konzept, sondern erfordert kontinuierliche Anpassungen und Verbesserungen. Unternehmen sollten regelmäßig ihre Aktivitäten analysieren und bewerten, um sicherzustellen, dass sie ihre Ressourcen weiterhin effizient einsetzen. Das Überprüfen von Kennzahlen, das Sammeln von Feedback und das Lernen aus Erfahrungen ermöglichen es Unternehmen, ihre Prioritäten anzupassen und neue Chancen zu identifizieren.

Überwindung von Herausforderungen mit dem Pareto-Prinzip

Die Anwendung des Pareto-Prinzips kann auf dem Weg zur Effizienzsteigerung und Produktivitätsverbesserung auf verschiedene Herausforderungen stoßen. Eine der Herausforderungen besteht darin, die genauen Schlüsselfaktoren zu identifizieren, die den größten Einfluss auf das Gesamtergebnis haben. Es kann zeitaufwendig sein, die relevanten Informationen zu sammeln und zu analysieren, um die richtigen Prioritäten setzen zu können.

Darüber hinaus kann die Anwendung des Pareto-Prinzips auf Widerstand oder Unmut stoßen. Das gilt insbesondere, wenn bestimmte Aufgaben oder Bereiche weniger Aufmerksamkeit erhalten. Mitarbeiter oder Teams, deren Aufgaben weniger priorisiert werden, könnten sich benachteiligt fühlen. Es ist demnach wichtig, den Betroffenen zu erklären, dass das Pareto-Prinzip darauf abzielt, die Effizienz zu steigern. Und die Ressourcen auf die Bereiche zu konzentrieren, die den größten Beitrag zum Gesamtergebnis leisten. Durch Transparenz und offene Kommunikation können Missverständnisse ausgeräumt und das Verständnis und die Akzeptanz für das Prinzip gefördert werden.

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