„2019 kam für mich der Punkt, an dem ich gesagt habe: Warum baue ich eigentlich immer nur für andere Investoren? Das kann ich doch auch selbst machen“, erinnert sich Christian Bernshausen.

Der konkrete Auslöser war eine Erfahrung mit einem Bauträger, der ihn erneut im Preis drücken wollte. Kurz darauf begann er mit seinem ersten eigenen Immobilienprojekt. Heute führt Bernshausen einen Handwerksbetrieb mit mehr als 80 Mitarbeitern und über 30 Millionen Euro Jahresumsatz und hat parallel ein Immobilienvermögen von rund 35 Millionen Euro aufgebaut. Mit der Christian Bernshausen Akademie GmbH gibt er diese Erfahrungen inzwischen an andere Betriebsinhaber weiter. Dabei geht es vor allem um die Frage, wie der Schritt zu eigenen Immobilien sinnvoll gelingt, ohne sich mit dem ersten Projekt direkt zu übernehmen.

Baukosten, Substanz, Netzwerk: Warum Handwerker bei Immobilien im Vorteil sind

Wer aus dem Handwerk kommt, startet bei Immobilien nicht bei null. Während ein klassischer Investor für viele Fragen erst Architekten, Bauleiter oder Fachbetriebe hinzuziehen muss, bringt ein Handwerksunternehmer viele dieser Kenntnisse bereits aus seinem Alltag mit. Er kennt Bauabläufe, kann Material- und Arbeitskosten besser einordnen und sieht bei einer Besichtigung häufig schnell, wo es teuer werden könnte. Ein feuchter Keller, ein undichtes Dach oder unsauber ausgeführte Arbeiten fallen einem erfahrenen Handwerker meist früher auf als jemandem, der Immobilien bisher nur vom Schreibtisch aus bewertet. „Wer bitte schön kann ein Objekt besser einschätzen als ein Handwerksunternehmer?“, bringt Christian Bernshausen seinen Blick darauf auf den Punkt. Bei komplexen Fragen ersetzt diese Erfahrung zwar keinen Statiker oder Sachverständigen, sie hilft aber dabei, Risiken früher zu erkennen und externe Fachleute gezielter einzusetzen.

Christian Bernshausen Akademie GmbH: Strategische Eigenleistung statt Feierabend-Baustelle

Dabei versteht Bernshausen unter Eigenleistung ausdrücklich nicht, dass der Unternehmer nach Feierabend noch selbst mauern, tapezieren oder Böden verlegen muss. „Ich bin immer ein Fan davon, seine Zeit so einzusetzen, wie sie am wertvollsten ist“, erklärt er. Der größere Hebel liegt für ihn häufig in Bauleitung, Einkauf, Kalkulation und wichtigen Entscheidungen auf der Baustelle. Hinzu kommen Einkaufskonditionen, gewachsene Lieferantenbeziehungen, das eigene Team und ein Netzwerk aus anderen Gewerken, auf das viele Handwerksunternehmer ohnehin täglich zurückgreifen. Genau daraus ergibt sich schließlich der entscheidende Unterschied: Wer als Handwerker für einen Investor arbeitet, verdient mit seinem Betrieb an der eigenen Leistung – was mit der Immobilie danach passiert, bleibt Sache des Eigentümers. Beim eigenen Projekt kann der Handwerksbetrieb seine Leistungen weiterhin sauber kalkulieren, während der Unternehmer selbst Eigentümer ist und zusätzlich von möglichen Mieterträgen, einer Wertentwicklung oder dem Ergebnis einer Projektentwicklung profitieren kann.

„Der größte Hebel entsteht, wenn du nicht mehr nur Auftragnehmer bist, sondern bei deinen eigenen Projekten selbst zum Auftraggeber wirst“, sagt Christian Bernshausen. Das Wissen, die Mitarbeiter und die Kontakte des Betriebs dienen nicht länger ausschließlich dazu, Vermögen für andere aufzubauen, sondern können Schritt für Schritt auch in den eigenen Bestand fließen.

Erst den Betrieb im Griff, dann die erste Immobilie: So gelingt der Einstieg

So groß die Vorteile für Handwerksunternehmer auch sind: Eigene Immobilien sind für Christian Bernshausen bewusst erst Stufe vier seines Modells. Wer noch selbst auf jeder Baustelle gebraucht wird, Mitarbeiterprobleme löst und 70 oder 80 Stunden pro Woche arbeitet, braucht nicht noch ein zusätzliches Projekt. „Es bringt ja nichts, wenn wir Handwerksunternehmern zeigen, wie sie mit eigenen Immobilien starten, wenn sie jetzt schon in ihrem Handwerksbetrieb 70, 80 Stunden die Woche arbeiten“, sagt Bernshausen. Zuerst muss der Betrieb so aufgestellt sein, dass Aufträge, Mitarbeiter und Abläufe funktionieren und nicht mehr jede Entscheidung beim Inhaber landet. Erst dann entstehen die Zeit und die finanziellen Möglichkeiten, um sich mit einem ersten eigenen Objekt zu beschäftigen.

Dieses erste Projekt sollte nach Bernshausens Erfahrung überschaubar bleiben und zum Betrieb, zum Kapital und zur bisherigen Erfahrung passen – etwa eine Wohnung, ein Doppelhaus, ein kleineres Mehrfamilienhaus oder ein überschaubares Gewerbeobjekt. Entscheidend ist die Rechnung dahinter: Kaufpreis, Nebenkosten, Bau- oder Sanierungskosten, Finanzierung, laufende Belastungen, mögliche Mieten oder Verkaufserlöse und ein ausreichender Puffer müssen vor dem Kauf klar sein. Für einen ersten Check stellt Bernshausen einen kostenlosen Immobilienrechner bereit, mit dem sich zentrale Kennzahlen eines Projekts durchspielen lassen. Auch die Finanzierung sollte früh mit der Bank geklärt werden; Leistungen des eigenen Betriebs können dabei je nach Finanzierung berücksichtigt werden. Steuerliche Möglichkeiten, etwa durch Abschreibungen oder eine passende Trennung von Betrieb und Immobilienvermögen, gehören ebenfalls in die Betrachtung, müssen aber individuell mit dem Steuerberater geprüft werden. Denn auch ein steuerlicher Vorteil macht aus einem schlecht kalkulierten Objekt kein gutes Investment.

Vom ersten Objekt zum eigenen Bestand: Wie aus Erfahrung Vermögen entsteht

Ist das erste Projekt sauber umgesetzt, kann der nächste Schritt folgen. Für Christian Bernshausen geht es dabei nicht darum, möglichst schnell immer größere Summen zu bewegen, sondern die Erfahrungen aus jedem Vorhaben für das nächste zu nutzen. Genau so ist auch sein eigener Immobilienbestand gewachsen: Auf die erste Immobilie folgten weitere Projekte, später unter anderem Kindertagesstätten, Seniorenwohnungen und größere Entwicklungen. Heute beziffert Bernshausen sein Immobilienvermögen auf rund 35 Millionen Euro und seinen Immobilienbestand auf mehr als 10.000 Quadratmeter. Dabei zeigt seine eigene Erfahrung auch, dass interessante Projekte nicht zwangsläufig in den großen Metropolen liegen müssen. Entscheidend ist vielmehr, dass Nutzung und Nachfrage zum Standort passen und das Vorhaben wirtschaftlich trägt.

„Ein gut laufender Handwerksbetrieb kann die Basis dafür sein, Schritt für Schritt eigenes Immobilienvermögen aufzubauen“, sagt Bernshausen.

Genau diesen Weg begleitet Bernshausen heute mit der Christian Bernshausen Akademie GmbH. Gemeinsam mit den Unternehmern wird geprüft, welche Art von Projekt überhaupt zum jeweiligen Betrieb passt, wie vorhandene Ressourcen sinnvoll eingesetzt werden können und an welchen Stellen zusätzliche Partner oder Fachleute gebraucht werden. Dabei kann für einen kleineren Betrieb eine einzelne Wohnung der richtige Einstieg sein, während für einen Unternehmer mit achtstelligem Jahresumsatz ganz andere Größenordnungen infrage kommen. „Nicht jeder Handwerksunternehmer muss mit dem gleichen Projekt anfangen. Entscheidend ist, was der Betrieb leisten kann, welches Kapital vorhanden ist und wie viel Erfahrung bereits da ist“, erklärt Bernshausen. So geht es für ihn nicht darum, überhaupt irgendeine Immobilie zu kaufen, sondern mit einem passenden Projekt zu beginnen und darauf Schritt für Schritt aufzubauen.

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