Verglichen wurde die monatliche Belastung beim Immobilienkauf im März 2024 zu einem durchschnittlichen Zinssatz von 3,6 Prozent mit Oktober 2022, als die Zinsen erstmals seit dem Ende der Niedrigzinsphase auf 4 Prozent gesprungen sind. Für die Beispielrechnung wurden 30 Prozent Eigenkapital (inklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren mit 10 Jahren Sollzinsbindung berechnet.

Größte Ersparnis in München

Am deutlichsten fällt die Ersparnis in München aus: Bei einem mittleren Angebotspreis von aktuell 602.625 Euro für eine 75-Quadratmeter-Wohnung in der Isar-Metropole liegt die Annuität derzeit bei monatlich 2.092 Euro. Im Oktober 2022 waren nicht nur die Zinsen höher, sondern auch das Preisniveau: Der Durchschnittspreis belief sich damals noch auf 668.853 Euro. Daraus ergab sich eine monatliche Rate von 2.438 Euro. Käufer in München zahlen aktuell also dank niedrigerer Preise und Zinsen 346 Euro pro Monat weniger als noch vor eineinhalb Jahren. Aufs Jahr gerechnet müssen Käufer somit für Tilgung und Zinsen über 4.000 Euro weniger zahlen.

Jetzt kaufen oder warten?

„Die Lage am Immobilienmarkt hat sich nach knapp 2 Jahren nun wieder deutlich verbessert. Durch die gesunkenen Preise und die zurückgegangenen Bauzinsen ist der Immobilienkauf für viele Menschen wieder realistisch geworden“, sagt Felix Kusch, Geschäftsführer von immowelt. „Vieles spricht sogar dafür, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für den Kauf ist. Neben geringeren monatlichen Kosten bei der Rückzahlung des Darlehens profitieren Interessenten aktuell durch das große Angebot an Immobilien am Markt. Aufgrund der noch verhaltenen Nachfrage besteht zudem nach wie vor Verhandlungsspielraum bei den Preisen.“

Wie lange das Verhältnis von Angebot und Nachfrage noch zu Gunsten der Käufer bleibt, hängt stark von der künftigen Zinsentwicklung ab. Einige Finanzexperten gehen davon aus, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni den Leitzins wieder nach unten anpassen könnte und dann im weiteren Jahresverlauf weitere Senkungen folgen. Dies dürfte dann auch zu weiteren Rückgängen bei den Bauzinsen führen. Verbessern sich die Kreditkonditionen weiter, dürfte die Nachfrage nach Wohneigentum ebenfalls wieder zunehmen. Die Folge dürften Preissteigerungen sein, wodurch sich die niedrigeren Zinsen egalisieren könnten.

Rund 250 Euro Ersparnis in Stuttgart und Frankfurt

Aktuell scheint der Zeitpunkt für den Immobilienkauf aber noch gut: Denn neben München ist auch in anderen Großstädten die Wohnungsfinanzierung spürbar günstiger geworden: Käufer in Frankfurt zahlten im Herbst 2022 noch 1.662 Euro für ein Baudarlehen, aktuell sind es 1.405 Euro. Das ist eine monatliche Ersparnis von 257 Euro. In Stuttgart müssen Käufer für eine 75-Quadratmeter-Wohnung aktuell 1.249 Euro für die Darlehensrückzahlung aufbringen, was 246 Euro pro Monat weniger sind als vor eineinhalb Jahren. Auch in Köln (164 Euro) und Hamburg (154 Euro) macht sich der Zinsrückgang spürbar bei der Annuität bemerkbar.

Besonders in den hochpreisigen Städten fällt die Ersparnis somit am höchsten aus. In den preiswerteren Städten sind die Unterschiede hingegen deutlich geringer. In Leipzig, wo eine Bestandswohnung mit 75 Quadratmetern aktuell 183.900 Euro kostet, zahlen Käufer 42 Euro weniger für die Finanzierung. Auch in Dortmund (72 Euro) und Duisburg (79 Euro) fällt die Differenz vergleichsweise gering aus.

Ausführliche Ergebnisgrafiken stehen hier zum Download zur Verfügung.

Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich in der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis zur Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) pro Monat wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

Für die Berechnung der Annuitätenrate wurden 30 Prozent Eigenkapital (inklusive Kaufnebenkosten) angenommen und die Tilgung auf einen Zeitraum von 30 Jahren mit 10 Jahren Sollzinsbindung ausgerichtet. Dabei wurden ein marktüblicher Zinssatz für Oktober 2022 von 4,0 Prozent und für März 2024 von 3,6 Prozent angenommen (Quelle: Interhyp AG).

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In der Spitze sind bis zu 1,70 Prozent drin

Dabei handelt es sich nur um Durchschnittswerte. In der Spitze können Anlegerinnen und Anleger deutlich mehr Tagesgeldzinsen ergattern – so etwa bei der spanischen Suresse Direkt Bank. Die Onlinebank ist erst kürzlich auf dem deutschen Markt gestartet und bietet 1,70 Prozent bis zum 31. März 2023 garantiert. Etwas weniger gibt es bei der schwedischen TF Bank, die ihren Kundinnen und Kunden für die ersten vier Monate 1,65 Prozent bezahlt. Die Advanzia Bank aus Luxemburg offeriert 1,60 Prozent, drei Monate lang garantiert.

Wichtig: Bei allen genannten Angeboten handelt es sich um befristete Aktionen für Neukunden. Läuft die Garantiezeit aus, müssen Sparerinnen und Sparer meist deutlich niedrigere Zinsen in Kauf nehmen. Es gibt aber auch Ausnahmen: Bei der FCM Bank aus Malta erhalten sowohl Neu- als auch Bestandskunden einen einheitlichen Zinssatz von 1,61 Prozent pro Jahr.

Beim Festgeld steht die Drei vor dem Komma

Wer Geld auf dem Festgeldkonto anlegt, kann bei zweijähriger Laufzeit in der Spitze sogar bis zu drei Prozent pro Jahr einstreichen, etwa bei der österreichischen Kommunalkredit Invest. Aber auch bei einjähriger Laufzeit kratzen die Zinsen mittlerweile an der Drei-Prozent-Marke: Der schwedische Finanzdienstleister Klarna bietet mit dem „Festgeld+“, das sich ausschließlich über die Klarna-App abschließen lässt, aktuell 2,84 Prozent.

Mit Spannung blicken Zinsanleger auf den 15. Dezember. Dann steht der nächstes Zinsschritt der Europäischen Zentralbank (EZB) an. Experten rechnen mit einer weiteren Leitzins-Erhöhung von 50 bis 75 Basispunkten auf dann bis zu 2,75 Prozent. Das könnte auch für die Sparzinsen einen weiteren Aufwärtsimpuls bedeuten. „Wir halten bis Jahresende eine Zwei vor dem Komma beim Tagesgeld für möglich“, sagt Horst Biallo, Gründer und Geschäftsführer des gleichnamigen Verbraucherportals. Auch das einjährige Festgeld dürfte bald die Drei-Prozent-Marke knacken.

Dennoch sollten Sparerinnen und Sparer bedenken: Auch wenn die Zinsen auf breiter Front steigen, können sie die anhaltend hohe Inflation bei Weitem nicht ausgleichen. Unterm Strich bleibt ein negativer Realverlust. Wer langfristig die Inflation schlagen und Vermögen aufbauen will, sollte unter anderem auf ETF-Sparpläne setzen. Für die Liquiditätssicherung sind Tages- und Festgeld allerdings nach wie vor alternativlos.

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Zahlungsbereitschaft am Immobilienmarkt betroffen

Im ersten Halbjahr 2022 betrug der Preisanstieg für selbstgenutztes Wohneigentum noch rund 12 Prozent zum Vorjahreszeitraum, getrieben auch von Käufern, die sich noch die niedrigen Zinsen sichern oder sich mit Immobilienbesitz absichern wollten. Für das Gesamtjahr rechnet der BVR daher mit einem Plus von bis zu 8,3 Prozent.

Der reale Kaufkraft- und Einkommensverlust der privaten Haushalte durch die drastischen Preisanstiege im Energiebereich betrifft auch die Zahlungsbereitschaft am Immobilienmarkt. Gleichzeitig bedeutet die Zinswende der EZB während einer belasteten Konjunktur eine Neubewertung aller Vermögensklassen, wovon mit gewisser Verzögerung auch Immobilien betroffen sein werden. Sollte die Zinswende etwa aufgrund neuer Schocks schneller erfolgen, kann die Preisentwicklung am Immobilienmarkt bereits in diesem Jahr auf ein Plus von fünf Prozent fallen. Die langfristige Zinsbindung sowie die Eigennutzung stabilisieren jedoch den Markt. Massenhaften Zwangsverkäufen wie in der US-Subprime-Krise wird so ein Riegel vorgeschoben.

Die Prognose des BVR basiert auf einem Modell, in dem die Preisveränderungen von selbstgenutztem Wohneigentum in den 401 Kreisen Deutschlands durch makroökonomische Faktoren wie Inflations- und Zinsentwicklung sowie lokale Faktoren wie die Einkommens-, Bevölkerungs- und Neubauentwicklung im Kreis erklärt werden. Hierbei hat sich insbesondere die Zinsentwicklung als wichtiger Fundamentalfaktor erwiesen. Die Prognose nimmt hierbei einen Anstieg der Kreditzinsen auf einen durchschnittlichen Effektivzinssatz von 3,5 Prozent an; ausgehend von einem weiteren Leitzinsanstieg der EZB um 0,5 Prozent in diesem Jahr. Andere Zinsverläufe, aber auch andere Inflationsentwicklungen oder eine Eskalation von Gaskrise oder des Ukrainekriegs könnten die Preisentwicklung auch bedeutend schwerer beeinflussen.

Die neue Wohnimmobilien-Prognose des BVR ist im Internet unter www.bvr.de, Publikationen, Volkswirtschaft abrufbar.

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