Plus 22 Prozent: Mieten in Berlin explodieren

Den mit Abstand stärksten Anstieg aller untersuchten Städte verzeichnet Berlin. Verglichen mit dem Vorquartal haben sich Bestandswohnungen im 1. Quartal 2023 um 22 Prozent verteuert. Wohnungssuchende zahlen in der Hauptstadt für den Quadratmeter derzeit 12,41 Euro – vor drei Monaten waren es noch 10,17 Euro. Ein möglicher Grund für den dramatischen Anstieg ist der starke Zuzug nach Berlin, der durch Geflüchtete aus der Ukraine verstärkt wird. Gleichzeitig stockt der Wohnungsbau – vor allem im staatlich geförderten Segment. Zudem könnten weiterhin Nachholeffekte wegen des gescheiterten Mietendeckels eine Rolle spielen. Wohnungen, die in den letzten Jahren zu günstigeren Preisen vermietet waren, werden bei Neuvermietungen nun wieder zu deutlich höheren Preisen angeboten. Durch den sprunghaften Anstieg im vergangenen Quartal ist Berlin von Platz 7 auf Rang 3 im Preisranking der 14 größten Städte aufgestiegen.

München und Frankfurt im Aufwind, Rückgänge in Hamburg und Stuttgart

Noch teurer als in der Hauptstadt fallen die Mieten nur in München und Frankfurt aus. In der bayerischen Landeshauptstadt sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen innerhalb von drei Monaten um 3 Prozent gestiegen. Im letzten Quartal des Vorjahres hatten die Mietpreise in der Isarmetropole dagegen noch stagniert. Mit einem Quadratmeterpreis von aktuell 17,35 Euro ist München die mit Abstand kostspieligste Großstadt Deutschlands. Auch in Frankfurt, wo die Angebotsmieten in den beiden vorangegangenen Quartalen sogar rückläufig waren, zeigt die Preiskurve wieder nach oben. Verglichen mit dem Vorquartal verteuerten sich Mietwohnungen in der Mainmetropole um 2 Prozent auf 12,50 Euro pro Quadratmeter.

In Hamburg und Stuttgart sind die Mietpreise dagegen zuletzt leicht gesunken. In der Hansestadt haben sich die Angebotsmieten seit Jahresbeginn um 1 Prozent auf 11,39 Euro pro Quadratmeter verringert. Im letzten Quartal des Vorjahres stand in Hamburg noch ein Plus von 2 Prozent zu Buche. In Stuttgart sinken die Angebotsmieten dagegen bereits zum zweiten Mal in Folge. Nach einem Minus von 3 Prozent im 4. Quartal des Vorjahres liegt der Rückgang im 1. Quartal 2023 ebenso wie in Hamburg bei 1 Prozent. Wohnungssuchende zahlen für den Quadratmeter in der Schwabenmetropole derzeit 11,52 Euro.

Günstige Großstädte: Anstiege im Osten, Rückgang in Dortmund

In vielen günstigen Großstädten haben sich Mietwohnungen im vergangenen Quartal dagegen verteuert. So kostet der Quadratmeter bei Neuvermietung in Leipzig inzwischen 7,07 Euro (+1 Prozent), während die Angebotsmieten in Dresden auf 7,50 Euro gestiegen sind (+4 Prozent). Etwas teurer ist Essen, wo sich Mietwohnungen auf 7,95 Euro pro Quadratmeter verteuert haben (+1 Prozent). Lediglich in Dortmund, der günstigsten untersuchten Großstadt, sind die Angebotsmieten von Bestandswohnungen im 1. Quartal gesunken. Nach einem Rückgang von 2 Prozent zahlen Wohnungssuchende derzeit 6,95 Euro pro Quadratmeter.

Die 8. Ausgabe des immowelt Mietkompass steht hier zum Download zur Verfügung.

Berechnung und Methodik

Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de inserierte Wohnungen, die mit bewährten statistischen Methodesn ausgewertet werden. Diese basieren auf der langjährigen Expertise in der Preisberechnung des französischen Partner-Portals Meilleurs Agents. Die entstehenden Preisfortschreibungen geben einen Einblick in die dynamische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in diesen Städten. Detaillierte Informationen zur Methodik befinden sich auf Seite 6 des aktuellen immowelt Mietkompass.

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Durch den Mietanstieg im vergangenen Jahr hat sich das Ungleichgewicht von Wohnkosten und Kaufkraft in vielen Großstädten weiter vergrößert. Die hohe Inflation verschärft die finanzielle Situation von Mietern zusätzlich. So sorgt etwa der starke Anstieg der Energiepreise dafür, dass die Nebenkosten zunehmend zur zweiten Miete werden. Zwar wird sich das verfügbare Einkommen der Deutschen 2023 voraussichtlich um nominal 3,2 Prozent erhöhen. Durch den deutlichen Anstieg der Verbraucherpreise, der im vergangenen Jahr bei 7,9 Prozent lag, dürften die Zuwächse beim Einkommen jedoch aufgezehrt werden.

Große Diskrepanzen in Stuttgart, Frankfurt und Berlin

Nach München weist Stuttgart die größte Kluft zwischen Kaufkraft und Mieten auf. Das verfügbare Einkommen pro Einwohner in der Schwaben-Metropole liegt bei 28.993 Euro und damit 10 Prozent über dem Deutschlandwert. Die mittlere Angebotsmiete von 13,80 Euro pro Quadratmeter übertrifft den bundesweiten Durchschnitt allerdings um 73 Prozent. Auch in Frankfurt hält die Kaufkraft nicht mit den Wohnkosten Schritt: Während das verfügbare Einkommen in der Bankenstadt den Durchschnitt der Republik um 10 Prozent übertrifft, liegen die Mietpreise bei Neuvermietung 69 Prozent darüber. Bei einer mittleren Angebotsmiete von 13,50 Euro pro Quadratmeter müssen die Einwohner Frankfurts somit einen beträchtlichen Teil der 28.963 Euro, die ihnen jährlich pro Kopf zur Verfügung stehen, für das Wohnen ausgeben.

„Vor allem in den teuersten Großstädten sind die Wohnkosten den Einkommen enteilt„, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. „Die enormen Mietpreisanstiege der vergangenen Jahre sowie die derzeit hohe Inflation sorgen dafür, dass Mieter zunehmend an ihre finanzielle Grenze stoßen. Es braucht daher dringend eine Offensive beim geförderten Wohnungsbau, sodass Wohnen auch für Menschen mit geringem Einkommen wieder leistbar wird. Denn falls die Mieten am freien Markt weitersteigen, dürfte die Schere zwischen Wohnkosten und Kaufkraft in Zukunft sogar noch weiter auseinandergehen.“

Berlin: Einkommen unterdurchschnittlich, Mietpreise über dem Schnitt

Auch in Berlin klaffen Angebotsmieten und Kaufkraft weit auseinander. Bei Neuvermietung kostete der Quadratmeter 2022 im Median 11,60 Euro. Das sind 45 Prozent mehr als der deutsche Durchschnitt. Im Gegensatz zu den Bewohnern anderer deutscher Millionenstädte verfügen die Berliner aber über eine unterdurchschnittliche Kaufkraft. Mit 24.683 Euro pro Kopf liegt das verfügbare Einkommen in der Hauptstadt 6 Prozent unter dem Bundesmittel.

In mehreren anderen Großstädten ist die Kaufkraft zwar ebenfalls unterdurchschnittlich, das Gleiche trifft allerdings auf die Mieten zu. Vor allem im Osten Deutschlands besteht ein deutlich ausgewogeneres Verhältnis zwischen Kaufkraft und Mieten. In Dresden ist die Kluft am geringsten – dort liegt das verfügbare Einkommen 6 Prozent unter dem deutschen Mittelwert, die Angebotsmieten 5 Prozent darunter. Auch in Leipzig besteht nur ein geringes Ungleichgewicht: Die Einwohner der sächsischen Großstadt verfügen über 10 Prozent weniger Kaufkraft als der deutsche Durchschnitt, während die Mieten um 6 Prozent niedriger sind.

Teuerste Landkreise im Umland von München

In den reichsten Landkreisen Deutschlands besteht trotz hoher Einkommen oftmals ebenfalls eine große Schere zwischen Mieten und Kaufkraft. Im bayerischen Starnberg, dem wohlhabendsten Landkreis, haben die Bewohner zwar pro Kopf 40 Prozent mehr Kaufkraft als im Rest der Republik, müssen aber eine um 86 Prozent höhere Miete bezahlen (14,90 Euro). Im benachbarten Landkreis München sind die Angebotsmieten mit 16 Euro pro Quadratmeter sogar doppelt so teuer wie im Deutschlandmittel. Die Kaufkraft liegt allerdings nur 34 Prozent über dem deutschlandweiten Schnitt.

Neben dem Umland von München zählen auch Landkreise im Einzugsgebiet von Frankfurt am Main zu den reichsten Deutschlands. Im Hochtaunuskreis etwa, der im Nordwesten der Mainmetropole liegt, übersteigt das verfügbare Einkommen den Bundesschnitt um 27 Prozent. Die Strahlkraft von Frankfurt macht sich allerdings auch bei den Mietpreisen bemerkbar. Wohnungssuchende zahlen für den Quadratmeter 11,50 Euro – das sind 44 Prozent mehr als im Bundesmittel.

Ausführliche Ergebnistabellen zu allen Stadt- und Landkreisen stehen hier zum Download bereit.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise in den untersuchten 13 Stadtkreisen über 500.000 Einwohnern und den Stadt- und Landkreisen mit der höchsten Kaufkraft waren Mietwohnungen (Bestand ohne Neubau, 40 bis 120 Quadratmeter) die 2022 auf immowelt.de inseriert wurden. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Mietpreise spiegeln den Median der Nettokaltmieten bei Neuvermietung wider. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Kaufkraft gibt das nominal verfügbare Nettoeinkommen der Bevölkerung inklusive staatlicher Transferzahlungen wie Renten, Arbeitslosen- und Kindergeld an. Die Vergleichsdaten zur Kaufkraft pro Einwohner stammen aus einer am 15. Dezember 2022 veröffentlichten Pressemitteilung der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK).

Diese und andere Pressemitteilungen von immowelt.de finden Sie in unserem Pressebereich unter presse.immowelt.de.

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