Leverage-Effekt: Die Funktionsweise

Um den Leverage-Effekt besser zu verstehen, betrachten wir ein einfaches Beispiel:

Stellen wir uns ein Unternehmen vor, das 1 Million Euro Eigenkapital besitzt und eine Investition tätigen möchte. Diese Investition verspricht eine Rendite von 10%. Das Unternehmen könnte diese Investition komplett mit eigenem Kapital finanzieren und würde somit eine Rendite von 100.000 Euro erzielen.

Nun nehmen wir an, dass das Unternehmen zusätzlich 1 Million Euro zu einem Zinssatz von 5% als Fremdkapital aufnimmt. Insgesamt stehen dem Unternehmen nun 2 Millionen Euro zur Verfügung, die es investieren kann. Die Gesamtrendite beträgt immer noch 10%, also 200.000 Euro. Nach Abzug der Zinskosten von 50.000 Euro bleibt eine Nettorendite von 150.000 Euro. Da jedoch nur 1 Million Euro Eigenkapital investiert wurde, ergibt sich eine Eigenkapitalrendite von 15%.

Vorteile des Leverage-Effekts

Wie im obigen Beispiel gezeigt, kann der Leverage-Effekt die Eigenkapitalrendite deutlich steigern.

Durch die Nutzung von Fremdkapital können Unternehmen und Investoren zudem größere Projekte finanzieren, die sie mit eigenem Kapital nicht stemmen könnten.

Zinszahlungen auf Fremdkapital sind in vielen Ländern steuerlich absetzbar, was die effektiven Finanzierungskosten senken kann.

Risiken des Leverage-Effekts

Wenn die Investitionsrendite unter den Kosten des Fremdkapitals liegt, kann der Leverage-Effekt zu Verlusten führen und das Insolvenzrisiko erhöhen.

Der Einsatz von Fremdkapital erhöht außerdem die Volatilität der Gewinne. In guten Zeiten können die Renditen hoch sein, aber in schlechten Zeiten können die Verluste ebenso hoch ausfallen.

Darüber hinaus können regelmäßige Zins- und Tilgungszahlungen die Liquidität des Unternehmens belasten und im schlimmsten Fall zu Zahlungsschwierigkeiten führen.

Der Leverage-Effekt in der Praxis

In der Unternehmensfinanzierung ist der Leverage-Effekt ein gängiges Mittel, um die Kapitalstruktur zu optimieren. Unternehmen entscheiden sich häufig für eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital, um ihre Investitionen zu finanzieren. Dabei ist es wichtig, die richtige Balance zu finden, um die Vorteile des Hebeleffekts zu nutzen, ohne dabei die Risiken zu übersehen.

Ein praktisches Beispiel ist die Finanzierung von Immobilienprojekten. Immobilienunternehmen nutzen oft Fremdkapital, um Grundstücke zu erwerben und Gebäude zu errichten. Durch die Mieteinnahmen oder den Verkauf der Immobilien kann die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital erheblich gesteigert werden.

Auch private Investoren nutzen den Leverage-Effekt, insbesondere im Bereich der Wertpapierinvestitionen. Hierbei können Investoren durch den Einsatz von Margin-Konten bei Brokern zusätzliche Mittel leihen, um größere Positionen einzunehmen. Dies kann die potenziellen Gewinne vervielfachen, erhöht jedoch auch das Risiko von Verlusten.

Ein konkretes Beispiel ist der Handel mit Optionen oder Futures, bei dem Investoren mit einem Bruchteil des eigentlichen Handelswerts Positionen eingehen können. Dies ermöglicht hohe Gewinne, birgt jedoch auch das Risiko erheblicher Verluste, wenn sich der Markt gegen die Position bewegt.

Grenzen des Leverage-Effekts

Der Leverage-Effekt ist nicht unbegrenzt skalierbar. Mit zunehmendem Fremdkapital steigt das Risiko exponentiell. Ein zu hoher Verschuldungsgrad kann nicht nur die Eigenkapitalrendite gefährden, sondern auch das gesamte Unternehmen oder die Investition in den Ruin treiben. Daher ist es entscheidend, eine fundierte Risikobewertung und eine sorgfältige Planung durchzuführen, bevor Fremdkapital eingesetzt wird.

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Moritz Mayr gilt als erfahrener Finanzexperte. Neben seiner Expertise im Bereich der Immobilienfinanzierung verfügt er über ein weitreichendes Netzwerk und die Gabe, Anleger von einem lohnenden Investment zu überzeugen. Mit dem Schweizer Unternehmen Dolomites Capital sorgt Moritz Mayr dafür, dass Immobilienentwickler mehr und größere Projekte umsetzen können. Das Kapital stammt von institutionellen Anlegern wie Fonds oder kommt indirekt über Vehikel von Pensionskassen, aber auch von qualifizierten Privatinvestoren, die mindestens zwei Millionen Franken einsetzen können. Moritz Mayrs erklärtes Ziel ist es, Stabilität in die Projektentwicklung zu bringen. 

Moritz Mayr von Dolomites Capital bei uns im Interview! 

Herzlich willkommen im UnternehmerJournal, Moritz Mayr! Dolomites Capital beschafft Kapital für Projektentwickler im Bereich Immobilien. Sie vermitteln dabei private und institutionelle Investoren, investieren aber auch eigene Gelder. Wovon ist die Art des Investors abhängig? 

Für uns steht grundsätzlich die Frage im Mittelpunkt, wie die beste Lösung für unseren Kunden aussieht. Ein Projektentwickler tritt mit einem Wunsch an Dolomites Capital heran: Er möchte eine bestimmte Summe und bestimmte Konditionen – und er braucht das Geld zu einem bestimmten Zeitpunkt. Wir schauen uns das Projekt mitsamt der Lage des Grundstücks an und treffen dann eine Entscheidung. Ein wichtiger Punkt ist dabei natürlich der Umfang des Vorhabens. Zudem geht es darum, ob der Kunde auf Zinssatz oder Gewinnbeteiligung abzielt. Wir richten uns dabei ganz nach den Bedürfnissen des Projektentwicklers. 

Es dreht sich also auch um die Möglichkeiten des Geldgebers, richtig? 

Selbstverständlich. Institutionellen Anlegern steht meist mehr Kapital zur Verfügung. Wir sprechen über Fondsgesellschaften oder Vehikel, welche durch Pensionskassen oder Versicherungen Kapital einwerben. Daran lässt sich schon erkennen, dass es große und kleine institutionelle Anleger gibt. Was das private Kapital betrifft, handelt es sich bei uns in der Regel um Geldgeber, die wir in der Schweiz als qualifizierte Investoren bezeichnen. Das bedeutet, dass ihnen mindestens zwei Millionen Franken zur Verfügung stehen. Im Übrigen übernehmen wir die Finanzierung bei kleineren Projekten auch selbst und investieren eigene Gelder. Wir liegen dabei durchaus im siebenstelligen Bereich. 

Die Projektentwickler wenden sich wegen des Kapitals an Dolomites Capital. Könnten sie die Finanzierung nicht aus eigener Kraft stemmen? 

Allen Projektentwicklern steht nur ein limitiertes Eigenkapital zur Verfügung. Sie haben ihr Vermögen beispielsweise durch ein anderes Business aufgebaut. Oft ist es auch so, dass sie mit kleinen Vorhaben beginnen und dann die Leiter allmählich hochklettern. Manche Projektentwickler haben zudem bereits einen Kapitalpartner. Es gibt da ganz verschiedene Konstellationen. Der Punkt ist allerdings, dass irgendwann eine Grenze erreicht ist. Auch wenn der Entwickler mehr als 100 Millionen Franken Eigenkapital investieren kann, ist er in seinen Möglichkeiten limitiert. Die Grundstücke werden vielleicht immer größer oder er möchte mehrere Projekte gleichzeitig in Angriff nehmen. Soll er sich eine gute Gelegenheit entgehen lassen, weil die Kapitaldecke gerade nicht ausreicht? Sicherlich nicht. Er wird sich also um Fremdkapital bemühen und an dieser Stelle kommt Dolomites Capital ins Spiel. 

Moritz Mayr über die Kunden von Dolomites Capital 

Wer sind die Projektentwickler, die mit Dolomites Capital zusammenarbeiten? Könnten Sie Ihre Kunden noch ein wenig genauer beschreiben? 

Es sind vor allem Entwickler, die bereits mehrere Vorhaben erfolgreich umgesetzt haben. Für uns wäre es schwierig, mit Einsteigern zusammenzuarbeiten, die ihre Fähigkeiten noch nicht bewiesen haben. Das ist zum einen für die Kapitalbeschaffung problematisch. Zum anderen ist es für den Entwickler auch wenig förderlich. Er sollte lieber mit kleineren Projekten beginnen, um eine Expertise aufzubauen und an Sicherheit zu gewinnen. Läuft es im Kleinen, lohnt es sich natürlich, den nächsten Schritt zu machen. Dann sind wir mit Dolomites Capital der richtige Ansprechpartner. 

Sagen wir, ich habe mehrere Projekte erfolgreich umgesetzt und brauche eine Finanzierung. Wie läuft die Zusammenarbeit mit Dolomites Capital ab? 

Wir schauen uns zunächst die Situation des Projektentwicklers an. Hat er auch Bestandsimmobilien oder nur Entwicklungsprojekte? Wie arbeitet er grundsätzlich? Wie ist seine Struktur? Welche Projekte geht er an? In welchem Stadium befinden sie sich? Dann fragen wir uns, für welche seiner Vorhaben wir ihm Kapital beschaffen können. Das ist sehr wichtig. Viele Entwickler sagen, dass ein bestimmtes ihrer Projekte bereits voll finanziert ist und sie dafür somit kein Kapital benötigen. Das mag stimmen, doch wenn wir für das spezielle Projekt Kapital vermitteln können, lässt es sich unter Umständen in andere Projekte überführen. Das geht nicht immer und die Sache ist durchaus komplex. Doch es ist sinnvoll, dies im Auge zu behalten. 

Wann ist der beste Zeitpunkt, um mit Dolomites Capital Kontakt aufzunehmen? In welchem Stadium sollte sich das Projekt befinden? 

Prinzipiell kann der Entwickler zu jedem Zeitpunkt zu Dolomites Capital kommen. Einige warten mit der Kontaktaufnahme, bis sie das Grundstück gefunden haben. Das ist keine ideale Vorgehensweise. Der Markt ist speziell bei uns in der Region sehr umkämpft. Ehe man sich versieht, hat das Grundstück bereits den Besitzer gewechselt. Wir können das nötige Kapital in angemessener Zeit beschaffen, doch eine Liquiditätsdecke ist die bessere Idee.

„Wer schon einige interessante Projekte umgesetzt hat, sollte zu Dolomites Capital kommen. Wir stellen dann die Finanzierung zukünftiger Vorhaben sicher.“

Das bedeutet, dass der Entwickler äußerst flexibel ist und bei einer guten Gelegenheit sofort zuschlagen kann. Wer keine Liquiditätsreserve hat, muss oft zusehen, wie andere ihm ein großartiges Geschäft vor der Nase wegschnappen. Mit einer zu knappen Planung beraubt sich der Entwickler selbst seiner besten Chancen. 

Dolomites Capital steht für nachhaltige Lösungen 

Das klingt, als ob Dolomites Capital langfristige Partnerschaften anstrebt. 

Das ist richtig. Die Partnerschaft sollte eine langfristige Perspektive haben. Unser Kunde möchte schließlich immer wieder Projekte in Angriff nehmen. Er schaut sich daher permanent nach geeignetem Bauland um und er braucht eine Finanzierung für sein Vorhaben. Immobilienentwickler haben nun einmal zwei Probleme: die Beschaffung von Grundstücken und die Beschaffung von Kapital. Wenn wir die Kapitalfrage nachhaltig lösen, wird der Erwerb von Grundstücken um einiges leichter. Eine dauerhafte Zusammenarbeit ist deshalb mit Sicherheit sinnvoll. 

Moritz Mayr, gibt es eigentlich auch Bedenken aufseiten der Projektentwickler, wenn es um Eigenkapitalersatz geht? 

Es gibt die Befürchtung, sich als Projektentwickler abhängig zu machen, wenn man nicht alles selbst finanziert. Wir können das im Gespräch schnell klären, denn wir haben nicht vor, den Entwicklern in ihre Arbeit hineinzureden oder ihnen sogar Vorschriften zu machen. Wir sind für die Finanzierung da und nur das ist unser Geschäft. Auf der anderen Seite stehen die Bedenken bei einer zinsbasierten Finanzierung. Wann werden die Zinsen fällig? Das Projekt macht ja erst Gewinn, wenn es komplett abgeschlossen ist. An dieser Stelle können wir mit Dolomites Capital die Ängste ebenfalls leicht beseitigen, indem wir endfällige Zinsen anbieten oder auf eine Gewinnbeteiligung ausweichen. 

„Wir bieten unseren Kunden bei Dolomites Capital maßgeschneiderte Lösungen, denn wir möchten, dass sie ihre Projekte erfolgreich umsetzen.“

Dabei ist Dolomites Capital nicht nur als Vermittler tätig, sondern tritt selbst als Investor in Erscheinung. Wann immer ein Projektentwickler an seine finanziellen Grenzen kommt, sind wir da, um ihm die nötige Rückendeckung zu geben. Wir werden übrigens erst bezahlt, wenn wir alles erledigt haben und das Geld beim Kunden auf dem Konto ist. Wir lösen erst das Problem und gehen für unsere Kunden in Vorleistung. 

Moritz Mayr über die Zusammenarbeit mit einem besonderen Kunden 

Wir würden uns gern anschauen, welche konkreten Resultate Dolomites Capital ermöglicht. Haben Sie vielleicht eine Kundengeschichte für uns? 

Wir arbeiten mit Dolomites Capital beispielsweise mit einem Projektentwickler zusammen, der erst seit einigen Jahren in der Branche aktiv ist. Er hatte vor unserer Zusammenarbeit nur wenige kleine Projekte abgeschlossen. Allerdings war er sehr geschickt darin, die richtigen Grundstücke zu finden. Zu seinem Leidwesen musste er die meisten von ihnen gleich weiterverkaufen, weil er nicht das Kapital hatte, die Umsetzung selbst anzugehen. In dieser Hinsicht konnten wir ihm mit Dolomites Capital helfen, indem wir verschiedene Anleger auf ihn aufmerksam machten. Zudem haben wir auch selbst in seine Projekte investiert. Auf diese Weise konnte er sehr schnell wachsen. Die Zahl seiner Projekte stieg in kurzer Zeit. Wenn seine Vorhaben am Anfang bei einem Volumen von einigen Millionen lagen, handelte es sich schon bald um das Zehnfache der Summe. 

Wir arbeiten auch mit Kunden zusammen, bei denen die Investitionen im Milliardenbereich liegen. Die können wir natürlich nicht in kurzer Zeit auf das Zehnfache bringen, doch wir sorgen durchaus für ein beschleunigtes Wachstum und lösen Probleme, die ihnen bei der Projektarbeit Kopfzerbrechen bereiten. Es ist schon beeindruckend für uns, wenn es um die richtig hohen Summen geht. Wir freuen uns allerdings mit allen unseren Kunden und jeder bekommt bei Dolomites Capital mit Sicherheit genügend Aufmerksamkeit. 

Projektentwicklung ist eine anspruchsvolle Tätigkeit. Kommt es manchmal vor, dass sich Ihre Kunden der Dolomites Capital mit der Zahl ihrer Immobilienprojekte übernehmen? Und wenn ja: Was passiert dann? 

Das ist sicherlich selten, doch es kommt tatsächlich vor. Wir können in solchen Fällen helfen, weil wir bei Dolomites Capital über ein umfangreiches Netzwerk von Entwicklern verfügen. Wir hören uns dann um, ob sich jemand des Projekts annehmen möchte. Schließlich kennen wir die Kaufkriterien unserer Kunden sehr genau. Die Entwickler stehen untereinander in starker Konkurrenz. Da ist es schön, wenn wir sie durch unser Netzwerk das eine oder andere Mal zusammenbringen können. 

Über Moritz Mayrs Werdegang: Wie es zur Gründung kam

Wie verlief Ihr Weg bis zur Gründung von Dolomites Capital? 

Ich habe an der Wirtschaftsuniversität Luigi Bocconi in Mailand studiert. Zu dieser Zeit hatte ich bereits ein großes Interesse für Immobilien entwickelt. Da lag es nahe, dass ich bereits während dem Studium einen bekannten österreichischen Immobilien-Investor beim Ankauf von Immobilien in Mailand begleitete. Nun ist es von Mailand aus aber auch nicht weit in die Schweiz und das Land hat zweifellos seine Reize. Meine nächste Station war also im Chief Investment Office einer Schweizer Großbank. Ich habe allerdings bald gemerkt, dass ich kleinere Strukturen lieber mag, und bin zu einem Unternehmen im Investmentbanking gewechselt. Dort wurde ich nach einiger Zeit zum Partner. Als Partner arbeite ich noch heute mit dem Unternehmen zusammen. Inzwischen habe ich aber mit Dolomites Capital längst meine eigene Firma gegründet. Ich hatte viel Freude daran, mein Geschäft aufzubauen, und bin glücklich, am Ende wieder bei den Immobilien gelandet zu sein. 

Dolomites Capital ist in kurzer Zeit sehr schnell gewachsen. Wie ist Ihnen das gelungen? 

Es ist im Immobiliengeschäft essenziell, mit den Menschen zu sprechen. Wir arbeiten in einer Branche, in der es noch immer nach der alten Schule zugeht. Es zählt der direkte Kontakt. Zudem leisten wir mit Dolomites Capital einfach gute Arbeit und deswegen bleiben die Kunden dauerhaft bei uns. Für mich persönlich ist entscheidend, dass ich mit dem Lernen niemals aufgehört habe. Ich lerne von unseren Kunden, die natürlich viel mehr vom Bauen verstehen als ich. Ich höre aber auch anderen Anlegern und anderen Bankern zu. Außerdem habe ich verinnerlicht, was einer meiner Professoren an der Bocconi zu sagen pflegte: Der Markt ist der beste Lehrer. 

Moritz Mayr über die Vision von Dolomites Capital 

Wie soll es weitergehen mit Dolomites Capital? Haben Sie eine Vision für Ihr Unternehmen? 

Es gibt ein kurzfristiges, ein mittelfristiges und ein übergeordnetes Ziel. Zunächst das kurzfristige: Wir arbeiten bereits mit privaten und institutionellen Anlegern zusammen. Dabei gibt es für uns auf der privaten Seite noch viel Luft nach oben.

„Wir wollen mit Dolomites Capital mehr qualifizierte Investoren für Immobilienprojekte begeistern.“

Unsere Geldanlagen bieten sehr hohe Sicherheiten und das ist für jemanden, der mehr als zwei Millionen Franken investiert, ein gewichtiges Argument. Außerdem erreichen wir Renditen im hohen einstelligen bis zweistelligen Bereich. Diese Vorteile wollen wir möglichst vielen Privatanlegern vermitteln und sie damit zu uns ins Boot holen. 

Das mittelfristige Ziel besteht im Aufbau eines eigenen Fonds. Ab einem bestimmten Punkt stoßen auch wir mit unseren Investitionen an eine Grenze. Da erscheint es sinnvoll, einen Fonds zu schaffen, um ihn mit privaten und institutionellen Geldern zu füllen. Der Vorteil für uns liegt darin, dass wir noch unabhängiger agieren können. Unser übergeordnetes Ziel ist schließlich, die Projektentwickler langfristig zu unterstützen. Es sollen Projekte ermöglicht werden, die eine hohe Wertschöpfung mit sich bringen. Es geht um Lebensraum in der Schweiz und natürlich auch in Österreich und Deutschland. Wir bringen damit die Wirtschaft und im Besonderen die mittelständischen Unternehmen voran. 

Der Immobilienmarkt ist gerade von Veränderungen betroffen. Was bedeutet das für Ihre Kunden bei Dolomites Capital? 

Der Markt in der Schweiz verändert sich tatsächlich. Es findet eine Anpassung an die Zinsentwicklung statt. Dazu kommt, dass wir es mit steigenden Baukosten zu tun haben. Für die Großentwickler ist das eine schwierige Situation. Sie haben die besten Grundstücke und ausgezeichnete Ideen, was mit diesen Grundstücken geschehen soll. Es fehlt ihnen allerdings an Liquidität. Dieses Problem kann dazu führen, dass Projekte gestoppt werden müssen. Das gilt es zu verhindern und dazu leistet Dolomites Capital ihren Beitrag. Gerade in schwierigeren Zeiten bieten sich die besten Kaufmöglichkeiten und es wird am meisten Geld verdient. Kapital ist nun einmal die Basis des Geschäfts. Mit unserer Arbeit sorgen wir auch in unruhigen Zeiten für Stabilität.

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