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Immobilien Teilverkauf: Chancen und Risiken sollte man genau abwägen

Häufig wohnen Menschen in einer eigenen Immobilie, die sie möglicherweise nur noch teilweise nutzen. Andere benötigen eine größere Summe Geld, die durch einen Teilverkauf verfügbar wird. Der eigene Verbleib in der Immobilie soll gewährleistet bleiben. Hier stellt der Teilverkauf eine Option dar, die mit vielen Vorteilen aber auch deutlichen Nachteilen verbunden ist.

Immobilien Teilverkauf

Dieser Beitrag zeigt die Vor- und Nachteile eines Immobilien Teilverkaufs auf und soll Interessenten bei der Entscheidung helfen, denn es gibt auch Alternativen.

Was man unter Immobilien Teilverkauf versteht

Bei einem Immobilien Teilverkauf wird ein Anteil einer privat genutzten Immobilie verkauft. In der Regel liegt dieser Anteil bei mindestens 20 und maximal 50 Prozent. Durch den Immobilien Teilverkauf kommt zum bisherigen Besitzer ein weiterer Miteigentümer hinzu. Der vereinbarte Kaufbetrag wird unmittelbar nach Abschluss des Vertrages fällig.

Entscheidend ist die Vereinbarung eines sogenannten lebenslangen Nießbrauchrechts. Dieses dauerhafte Wohnrecht ist der Kern eines jeden Teilverkaufs und wird im Grundbuch festgehalten. Der Verkäufer zahlt dafür an den neuen Miteigentümer ein monatliches Entgelt für diese Nutzung.

Zielgruppe und Voraussetzungen für einen Immobilien Teilverkauf

In den meisten Fällen sind die Personen, die einen Teil ihrer Wohnimmobilie verkaufen, Senioren. Die meisten, jedoch nicht alle Anbieter eines Teilkaufs legen ein Alter von 60 Jahren als Untergrenze fest. Darüber hinaus darf die Summe, die man beim Immobilien Teilverkauf bezahlt, nicht unter 100.000 Euro liegen. Im besten Fall ist die Immobilie abbezahlt. Lediglich geringe Restschulden können gegebenenfalls mit der vereinbarten Auszahlungssumme verrechnet werden.

Zahlreiche Senioren möchten auch in einem hohen Lebensalter in ihrem Haus wohnen bleiben. Sie sind jedoch oft nicht in der Lage, es allein zu bewirtschaften und benötigen bei Weitem nicht mehr den Platz, der ursprünglich beispielsweise für eine Familie mit Kindern vorgesehen war. Weiterhin kann ein Kreditanliegen, das bei Senioren aufgrund des hohen Lebensalters nahezu durchgängig negativ beschieden wird, ein Grund für einen Immobilien Teilverkauf sein. Auf diese Weise wird Liquidität hergestellt, ohne einen Verlust des vertrauten Wohnraums befürchten zu müssen.

Ablauf bei einem Immobilien Teilverkauf

Der Immobilienbesitzer legt fest, wie viel Prozent seiner Immobilie er gerne verkaufen würde. Dieser Wert bildet die Basis, auf deren Grundlage ein gewerblicher Anbieter ein Angebot unterbreitet. Der gegenwärtige Wert der Immobilie wird von einem unabhängigen Gutachter ermittelt. Der Verkehrswert (nicht der Kaufpreis) muss dabei bei wenigstens 200.000 Euro liegen.

Der Kaufinteressent übermittelt anschließend ein Angebot, das verbindlich ist. Darin enthalten sind neben der Kaufsumme auch Angaben zur Dauer der Nutzung sowie über das zu zahlende monatliche Entgelt und alle weiteren eventuellen Vereinbarungen. Einigen sich beide Parteien, findet die Unterzeichnung des entsprechenden Vertrags bei einem Notar statt, an die sich die Auszahlung der vereinbarten Summe anschließt.

Vorteile 

Der zentrale Vorteil des Immobilien Teilverkaufs liegt insbesondere für Senioren in der Möglichkeit, zeitlebens in ihrem Haus wohnen zu können. Auch für Menschen, die in einem höheren Lebensalter Kapital benötigen und von den Banken kein Darlehen mehr gewährt bekommen, kann ein Immobilien Teilverkauf von Vorteil sein. Die Chance der damit verbundenen zeitnahen Liquidität bei gleichzeitiger Schuldenfreiheit ist ein wichtiger Faktor.

Besitzer einer teilverkauften Immobilie profitieren im weiteren Verlauf immer noch von der Wertsteigerung. Sie sind außerdem berechtigt, das Haus nach eigenen Wünschen umzugestalten, etwa in Form eines altersgerechten Umbaus bei Bedarf. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt der Wunsch bestehen, können die Hausbesitzer, alternativ auch die Erben, den verkauften Immobilienteil wieder zurückkaufen. Der Gesetzgeber sieht hier ein entsprechendes Vorkaufsrecht vor.

Nachteile 

Die Kosten sind bei einem Immobilien Teilverkauf nur begrenzt langfristig kalkulierbar. Die Nutzungsgebühr für das Wohnrecht muss man lebenslang zahlen. Ist zu irgendeinem späteren Zeitpunkt die damit verbundene Liquidität nicht mehr gegeben, bleibt nur ein vollständiger Immobilienverkauf und damit verbunden der Auszug.

Die Instandhaltungskosten liegen nicht etwa anteilig beim Immobilienbesitzer und dem Teilankäufer, sondern weiterhin ausschließlich beim ursprünglichen Besitzer. Je nach Zustand des Hauses können zu einem späteren Zeitpunkt damit verbundene hohe Kosten entstehen, für die ausreichende Liquidität bestehen muss.

Auch das monatliche Nutzungsentgelt bleibt nicht dauerhaft gleich hoch. In den meisten Verträgen ist eine Fixierung für meist fünf Jahre festgehalten, im weiteren Verlauf steigt der Betrag sukzessive an. Orientierungsgrundlage hierfür ist häufig der Verbraucherpreisindex, der auf den durchschnittlichen Preisniveau-Änderungen basiert. Den Verbraucherpreisindex ermittelt das Statistische Bundesamt.

Fazit zum Immobilien Teilverkauf

Bevor man eine Entscheidung über einen Immobilien Teilverkauf fällt, ist es hilfreich, sich über alternative Möglichkeiten zu informieren. Viele Angebote werden vom Verbraucherschutz als unseriös eingestuft. Die Nachteile bei einem Immobilien Teilverkauf überwiegen zudem in ihrer Gesamtheit meist deutlich gegenüber den Vorteilen.

Sinnvolle Alternativen können beispielsweise das Beleihen des Hauses oder eine Leibrente sein. Auch der vollständige Verkauf der Immobilie und der Ankauf eines kleineren und günstigeren Objekts vom Erlös sind eine sinnvolle Möglichkeit. Sollte das Alter kein einschränkender Faktor sein, zählt ein Immobilienkredit ebenfalls zu den überlegenswerten Alternativen.

Geschrieben von

Ana Karen Jimenez ist Redakteurin beim Deutschen Coaching Fachverlag und hat ihren Bachelor in Literaturwissenschaften und Spanisch an der Eberhard Karls Universität Tübingen abgeschlossen. Sie ist in den Magazinen für lesenswerte Ratgeber und vielfältige Kundentexte verantwortlich.

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